评 估 报 告 共 三 册

　　本 册 为第 二（8）册

　　浙江英特团体株式会社拟向

　　浙江华资实业开展有限公司和浙江华辰投资开展有限公司

　　定向刊行股票采办该 二 公 司 持 有

　　浙江英 特 药 业 有 限 责任 公 司 26%和 24%股 权 项 目

　　临时投资-浙江英特物流有限公司

　　资 产 评 估 说 明

　　中 联评报字 [2015]第 648 号

　　中 联资产评估团体有限公司

　　二 〇 一五年六月 十五日

　　浙江英特团体株式会社拟采办浙江英特药业有限责任公司股权名目

　　临时投资-浙江英特物流有限公司资产评估阐明

　　目 录

　　第一局部关于评估阐明使用局限的声明 .................................................. 1

　　第二局部企业关于停止资产评估有关事项的阐明 .................................. 2

　　第三局部资产清考核实情况阐明 .............................................................. 3

　　第四局部资产根底法评估阐明 .................................................................. 7

　　一、活动资产评估技能阐明 ...................................................................... 7

　　二、临时股权投资评估技能阐明 ............................................................ 10

　　三、牢固资产评估技能阐明 .................................................................... 14

　　三、无形资产--土地使用权评估技能阐明.............................................. 49

　　四、临时待摊用度技能阐明 .................................................................... 87

　　五、递延所得税资产技能阐明 ................................................................ 87

　　六、欠债评估技能阐明 ............................................................................ 88

　　第五局部收益法评估技能阐明 ................................................................ 91

　　一、根本假如 ............................................................................................ 91

　　二、评估办法 ............................................................................................ 92

　　三、资产核实与尽职考察情况阐明 ........................................................ 96

　　四、宏不雅经济局势 .................................................................................. 103

　　五、收益刻日确定 .................................................................................. 124

　　六、净现金流量估算 .............................................................................. 125

　　七、股东权益代价的预测 ...................................................................... 134

　　第六局部评估结论及其阐发 .................................................................. 140

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　　企业关于停止资产评估有关事项的阐明

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　　第一局部关于评估阐明使用局限的声明

　　本资产评估阐明，仅供评估主管构造、企业主管部分立案审查资产

　　评估呈报和相关羁系部分反省评估机构任务之用，不法律、行政法例规

　　定，资料的全部或局部内容不得提供应其他任何单元和团体，也不得见

　　诸于地下媒体；任何未经评估机谈判委托方确认的机构或团体不克不及由于

　　得到评估呈报而成为评估呈报使用者。

　　中联资产评估团体有限公司

　　二〇一五年六月十五日

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　　第二局部企业关于停止资产评估有关事项的阐明

　　本资产评估阐明该局部内容由委托方和被评估单元配合撰写，并由

　　委托地契位担任人和被评估单元担任人签字，加盖相应单元公章并签署

　　日期。详细内容请见《关于停止资产评估有关事项的阐明》。

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　　第三局部资产清考核实情况阐明

　　一、评估工具与评估局限阐明

　　（一）评估工具与评估局限内容

　　评估工具是浙江英特物流有限公司（以下简称：“英特物流”）股东

　　全部权益，评估局限为浙江英特物流有限公司全部资产及相关欠债，账

　　面 资 产 总 额 21,706.40 万 元 、 负 债 2,441.60 万 元 、 所 有 者 权 益

　　19,264.80 万 元 。 具 体 包 括 流 动 资 产 1,026.15 万 元 ； 非 流 动 资 产

　　20,680.25 万元；活动欠债 2,253.51 万元；非活动欠债 188.09 万元。

　　上述资产与欠债数据系浙江英特物流有限公司提供的 2014 年 12 月

　　31 日的资产欠债表，该管帐报表经天职国际管帐师事务所（特殊普通合

　　伙）审计。

　　委托评估工具和评估局限与经济行为涉及的评估工具和评估局限

　　一致。

　　本次评估局限中的主要资产为活动资产、临时股权投资、牢固资产、

　　无形资和临时待摊用度。活动资产主要为钱币资金、应收类金钱和存货。

　　牢固资产包孕衡宇修建物、呆板设备、车辆和电子设备 827 项。

　　（二）实物资产的散布情况及特点

　　纳入评估局限内的实物资产账面值 10,963.03 万元，占评估局限内

　　总资产的 50.51 %。主要资产为衡宇建（构）筑物、呆板设备、车辆、

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　　电子设备等。

　　1．实物资产主要散布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估局限内的衡宇修建物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇快乐路 7 号。衡宇修建物均操持了衡宇所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续残缺，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.衡宇建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有衡宇修建物 8 项，

　　修建面积 47,230.15 平方米，别离为 2008-2013 年建成投产。

　　修筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的路途、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为呆板设备、电子

　　设备和车辆，呆板设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

　　基准日设备保护、颐养、使用正常，有少局部设备凌驾经济使用年限但

　　仍在使用。

　　（三）企业申报的账面记载或许未记载的无形资产情况

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用权。土

　　地使用权 1 宗，为产业用地，账面本钱 15,475,456.00 元，已取得国有土

　　地使用证。

　　停止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估局限内无账面未记

　　录的无形资产。

　　（四）企业申报的表外资产的范例、数量

　　停止基准日 2014 年 12 月 31 日，除上述资产外浙江英特物流有限

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　　公司申报评估的局限内无表外资产。

　　（五）引用其他机构出具的呈报的结论所涉及的资产范例、数量和

　　账面金额（或许评估值）。

　　本次评估呈报中基准日各项资产及欠债账面值系天职国际管帐师

　　事务所(特殊普通合股)的审计成效。除此之外，未引用其他机构呈报内

　　容。

　　二、资产核实情况总体阐明

　　评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施方案，按资产范例

　　和散布特点，分成衡宇修建物、呆板设备、活动资产、无形资产、收益

　　法等小组，同时于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日停止现场的核

　　查任务。清查任务完毕后，各小组对清考核实及现场勘测情况停止任务

　　总结。清考核实的主要步调如下：

　　首先，领导企业停止资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整

　　理评估资料。2015 年 1 月上旬，评估人员开展前期安插任务，评估师对

　　企业资产评估合营任务要求停止了详细解说，包孕资产评估的根本观点、

　　资产评估的任务、本次资产评估的方案安顿、需委托方和被评估企业提

　　供的资料清单、企业资产清考核实任务的要求、评估明细表和资产考察

　　表的填报阐明等。在此根底上，填报“评估申报明细表”和“资产考察表”，

　　收集并整理委估资产的产权权属资料和反应资产机能、技能状态、经济

　　技能指标等情况的资料。

　　其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产停止现场查勘。差别

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　　的资产范例，接纳差别的查勘办法。依据清查成效，由企业进一步增补、

　　点窜和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

　　再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清考核实“表”、“实”

　　相符的根底上，对企业提供的产权资料停止了核查。核查中，重点检验

　　了产权权属资猜中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资猜中所

　　载明的所有人与资产持有者和相关当事人不符以及不足产权权属资料

　　的情况，赐与高度存眷，进一步经由过程扣问的方法，理解产权权属。

　　（二）影响资产核实的事项及处置惩罚办法

　　评估进程中，评估人员调查所评估衡宇修建物的外貌，在尽能够的

　　情况下观察了修建物内部装修情况和使用情况，未停止任何构造和材质

　　测试。在对设备停止勘测时，因检测伎俩限制及局部设备正在运行等原

　　因，主要依赖于评估人员的外不雅调查和被评估单元提供的近期检测资料

　　及向有关操纵使用人员的扣问情况等判断设备状况。

　　本次评估除上述事项外，未发明其他影响资产核实的事项。

　　（三）资产清考核实结论

　　颠末清考核实，至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清查，

　　清查情况标明：

　　1．非实物资产，评估申报明细表和账面记载一致，申报明细表与

　　实际情况吻合。

　　2．实物资产的清查情况与申报明细一一查对，对清考核实明细项

　　目已与企业财政人员停止了相同。

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　　第四局部资产根底法评估阐明

　　依据本次资产评估的目的、资家产务性质、可取得资料的情况等，

　　采纳资产根底法停止评估。各种资产及欠债的评估办法阐明如下。

　　一、活动资产评估技能阐明

　　（一）评估局限

　　纳入评估的活动资产包孕钱币资金、应收账款、预付账款、其他应

　　收款和其他活动资产。

　　（二）评估顺序

　　1．依据企业填报的活动资产评估申报表，与企业财政报表停止核

　　对，明白需停止评估的活动资产的具体内容。

　　2．依据企业填报的活动资产评估申报表，到现场停止账务查对，

　　原始凭证的检验，对实物类活动资产停止盘点、对资产状况停止考察核

　　实。

　　3．收集整理与相关文件、资料。

　　4．在账务查对清晰、情况理解清楚并已收集到评估所需的资料的

　　根底上别离评定估算。

　　（三）评估办法

　　1．活动资产评估办法

　　采纳重置本钱法评估，主要是：对钱币资金及畅通流畅性强的资产，按

　　经核实后的账面代价确定评估值；对应收类债权资产，以查对无误账面

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　　值为根底，依据实际收回的能够性确定评估值。

　　2．各项活动资产的评估

　　（1） 钱币资金

　　钱币资金账面值为 2,338,445.26 元，个中现金 8,854.64 元，银行

　　存款 2,329,590.62 元。

　　库存现金存放于公司财政部。评估人员对现金停止全面的实土地点，

　　依据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记载情况倒推评估基

　　准日的金额，全部与账面记载的金额相符。以盘点核实后账面值确定评

　　估值。现金评估值 8,854.64 元。

　　银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户停止了函证，以证

　　明银行存款的真实存在，同时反省有无未入账的银行告贷，反省“银行

　　存款余额调理表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。

　　以清考核实后账面值确认为评估值。

　　银行存款评估值 2,329,590.62 元。

　　钱币资金评估值 2,338,445.26 元。

　　（2） 应收账款

　　应收账款账面余额 2,436,631.86 元，坏账筹办 12,183.16 元，账面

　　代价 2,424,448.70 元，主要为应收的各企业的运费和仓储费。

　　评估人员在对应收金钱核实无误的根底上，借助于汗青资料和此刻

　　考察理解的情况，具体阐发数额、欠款工夫和原因、金钱接纳情况、欠

　　款人资金、信用、运营办理近况等。依据债务人的财政状况及汗青还款

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　　情况，及条约实行的情况，由企业业务人员、办理人员及评估人员阐发

　　后判定的危害损掉数量确定。

　　应收账款采纳账龄阐发的办法估量评估危害损掉，对发作工夫在 1

　　年以内的，评估危害损掉的能够性为 0.5%；发作工夫 1 到 2 年（含 2

　　年）的评估危害损掉的能够性为 10%；发作工夫 2 到 3 年（含 3 年）的

　　评估危害损掉的能够性为 20%；发作工夫 3 到 4 年（含 4 年）的评估风

　　险损掉的能够性为 50%；发作工夫 4 到 5 年（含 4 年）的评估危害损掉

　　的能够性为 70%；发作工夫 5 年以上的评估危害损掉为 100%。

　　按以上规范，确定评估危害损掉 12,183.16 元，以应收账款合计减

　　去评估危害损掉后的金额确定评估值。坏账筹办按评估有关规则评估为

　　0.00 元。

　　应收账款评估值为 2,424,448.70 元。

　　（3） 预付账款

　　预付账款账面代价为 3,489,806.10 元，主要为预付房租、设备款和

　　空调保护费等。对预付账款，评估人员核实了账簿记载、反省了原始凭

　　证、采购条约等相关资料，核实买卖事项的真实性、账龄、业务内容和

　　金额等，未发明供货单元有破产、打消或不克不及按条约规则定时提供货品

　　等情况，故以核实后账面值作为评估值。

　　预付账款评估值为 3,489,806.10 元。

　　（4） 其他应收款

　　其他应收款账面余额 764,066.83 元，坏账筹办 148,915.22 元，账

　　面净额 615,151.61 元。主要为燃气费、如约包管金和押金等。

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　　评估人员在对其他应收款核实无误的根底上，借助于汗青资料和现

　　在考察理解的情况，具体阐发数额、欠款工夫和原因、金钱接纳情况、

　　欠款人资金、信用、运营办理近况等。采纳一般认定和账龄阐发的办法

　　估量评估危害损掉。对联系关系方的往来金钱及内部职工备用金告贷，评估

　　危害损掉的能够性为 0；对外部单元发作工夫在 1 年以内的，评估危害

　　损掉的能够性为 0.5%；发作工夫 1 到 2 年（含 2 年）的评估危害损掉

　　的能够性为 10%；发作工夫 2 到 3 年（含 3 年）的评估危害损掉的能够

　　性为 20%；发作工夫 3 到 4 年（含 4 年）的评估危害损掉的能够性为

　　50%；发作工夫 4 到 5 年（含 4 年）的评估危害损掉的能够性为 70%；

　　发作工夫 5 年以上的评估危害损掉为 100%。

　　按以上规范，确定评估危害损掉 148,915.22 元，以其他应收款合

　　计减去评估危害损掉后的金额确定评估值。坏账筹办按评估有关规则评

　　估为 0.00 元

　　其他应收款评估值 615,151.61 元。

　　（5） 其他活动资产

　　其他活动资产账面 1,393,664.61 元，主要为期末留抵税额。评估人

　　员查对明细账与总账、报表余额相符，查对企业税额计较的公道性等。

　　按核实后的账面值确认其他活动资产评估值。

　　其他活动资产评估值为 1,393,664.61 元。

　　二、临时股权投资评估技能阐明

　　1.临时股权概略.

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　　临时股权投资的账面值 80,000,000.00 元，共 2 项投资。具体明细如

　　下表：

　　表4-1 临时投资情况表

　　投资 持股

　　被投资单元名称 账面代价

　　日期 比例%

　　温州英特医药仓储有限公司 2013/6/5 54.55 30,000,000.00

　　金华英特医药物流有限公司 2014/12/10 80 50,000,000.00

　　合计 80,000,000.00

　　各长投单元根本情况如下：

　　(1)温州英特药仓储有限公司

　　名 称：温州英特药仓储有限公司

　　类 型：有限责任公司

　　住 所：温州经济技能开辟区滨海园区明珠路管委会办公楼 5108

　　室

　　法定代表人： 吴华庆

　　营业执照注册号：330305000025752

　　注册本钱：5000 万元

　　建立日期：2012 年 4 月 26 日

　　公司办公地点：温州经济技能开辟区滨海园区明珠路管委会办公楼

　　5108 室

　　运营局限：许可运营名目：无。一般运营名目：药品仓储办事（不

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　　含危险化学品）。（上述运营局限不含国度执法法例规则制止、限制和许

　　可运营的名目。）

　　温州英特医药仓储有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

　　2012 年 4 月出资 2500 万元设立的。

　　2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司对温州英特医药仓储有

　　限公司增资 3000 万元。增资后注册本钱更为 5500 万元，股东为浙江英

　　特药业有限责任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股

　　54.55%）。

　　停止评估基准日，温州英特药仓储有限公司实收本钱为 5500 万元

　　人民币，股东名称、出资额和出资比比方下：

　　表4-2 股东名称、出资额和出资比例

　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

　　1 浙江英特药业有限责任公司 2,500.00 45.45%

　　2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%

　　合 计 5,500.00 100%

　　温州英特药仓储有限公司资产总额为 5,606.77 万元，欠债总额

　　13.20 万元，所有者权益 5,593.57 万元。

　　（2）金华英特医药物流有限公司

　　名 称：金华英特医药物流有限公司

　　类 型：有限责任公司

　　住 所：浙江省兰溪市上华街道沈村

　　法定代表人： 吴华庆

　　营业执照注册号：330702000067356

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　　注册本钱：5000 万元

　　建立日期：2011 年 11 月 22 日

　　公司办公地点：浙江省兰溪市上华街道沈村

　　运营局限：药品装卸搬运、仓储办事，药品物流方案设计 ，国内

　　货运代办署理、货运信息咨询办事，市场营销策动。（依法须经批准的名目，

　　经相关部分批准后方可开展运营勾当）

　　金华英特医药物流有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

　　2013 年 3 月出资 1000 万元设立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公

　　司对金华英特医药物流有限公司增资 4000 万元，增资后金华英特医药

　　物流有限公司注册本钱为 5000 万元。股东为浙江英特药业有限责任公

　　司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。

　　停止评估基准日，金华英特医药物流有限公司实收本钱为 5000 万

　　元人民币，股东名称、出资额和出资比比方下：

　　表4-3 股东名称、出资额和出资比例

　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

　　1 浙江英特药业有限责任公司 1,000.00 20%

　　2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%

　　合 计 5,000.00 100%

　　金华英特医药物流有限公司资产总额为 6,057.92 万元，欠债总额

　　0.02 万元，所有者权益 6,057.90 万元。

　　评估人员依据企业申报的临时股权投资评估明细表，查阅了投资单

　　位章程、和谈、运营局限和运营情况、投资日期、原始投资额和股权比

　　例等书面资料。

　　2.评估办法

　　中联资产评估团体有限公司 第 13 页

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　　临时股权投资是具有管制干系和非管制干系的临时股权投资，对被

　　投资单元采纳资产根底法和收益法停止整体评估，关于控股的临时股权

　　投资以对被投资单元停止整体评估后的股东全部权益乘以持股比例作

　　为评估值，关于非控股的临时股权投资依照被投资企业基准日的所有者

　　权益乘以股权比例确定临时投资的评估值。

　　本次评估对上述两家长投企业停止了整体评估，评估值以被投单元

　　经评估后的所有者权益乘以英特物流的持股比例确认。

　　在确定临时股权投资评估值时，评估师没有思索控股权和少数股权

　　等因素发生的溢价和折价。

　　3．评估成效

　　经上述评估，临时股权投资的评估值为 80,902,454.76 元，增值

　　902,454.76 元，增值率 1.13 %。

　　三、牢固资产评估技能阐明

　　(一)衡宇修建物评估技能阐明

　　1、 评估局限

　　纳入评估局限的衡宇修建物为浙江英特物流有限公司的全部修建

　　物类资产，该资产于评估基准日的账面值如下：

　　表4-4 衡宇修建物类资产情况表

　　编 账面代价

　　科目名称

　　号

　　原值 净值

　　衡宇修建物类合计 89,070,136.08 70,718,995.71

　　4-6-1 牢固资产-衡宇修建物 83,989,092.10 68,950,269.61

　　中联资产评估团体有限公司 第 14 页

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　　4-6-2 牢固资产-修筑物及其他辅佐举措措施 2,730,952.60 903,940.13

　　4-6-3 牢固资产-管道及沟槽 2,350,091.38 864,785.97

　　纳入评估局限的衡宇建（构）筑物包孕衡宇、修筑物、管道沟槽共

　　14 项，个中衡宇修建物 8 项、修筑物 3 项、管道沟槽 3 项。

　　2、 主要衡宇建（构）筑物概略

　　（1）主要衡宇修建物散布状况

　　浙江英特物流有限公司评估局限内的衡宇修建物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇快乐路 7 号。衡宇修建物均操持了衡宇所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续残缺，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　该公司现有衡宇修建物 8 项，修建面积 47,230.15 平方米，别离为

　　2008-2013 年建成投产。

　　修筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的路途、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　（2）主要衡宇建(构)筑物构造

　　该公司的衡宇修建物修建构造大要上分为框架构造和砖混构造。

　　①框架构造

　　框架构造的根底为预制混凝土管桩和现浇钢筋混凝土独立桩承台

　　根底，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个衡宇的框架骨架，

　　围护墙体一般为 240mm 厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材

　　料防水层。

　　②砖混构造

　　中联资产评估团体有限公司 第 15 页

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　　砖混构造的根底为条形根底，砖承重墙，外墙厚 240mm，内墙厚

　　240mm，墙内设有结构柱。现浇楼板、屋面板，屋面有保温层、防水材

　　料防水层。

　　（3）装修状况

　　该公司办公用修建物外墙大大都为抹灰刷涂料、楼地面贴地砖、花

　　岗岩等，门窗大局部采纳木门、铝合金门、塑钢窗。厂房大局部为电动

　　卷帘门、电动晋升门，地面为金属骨料耐磨混凝土。中央空调、电梯、

　　消防、电子监控、水、电、通讯等配套举措措施齐全。

　　（4）室外配套工程

　　厂区室外配套工程，主要为路途、围墙、室外给、排水等。

　　3、 审查、现场勘测和市场考察

　　（1）资料审查

　　①评估申报表的审查

　　衡宇修建物清查申报表：修建面积以房产证证载面积为依据。修筑

　　物及其从属举措措施申报表：这局部内容主要是规格尺寸填写不全，已另列

　　操纵表从头作了补填。

　　②权证审查

　　本次评估局限内修建物均操持了衡宇所有权证，申报的修建面积与

　　房产证证载面积一致。

　　本次评估局限内的所有修建物均未设定典质、包管等他项权利。

　　（2）现场勘测

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　　在评估时对现场作了全面的勘测，一方面是为了核实委估名目账面

　　是否与实际相符，查对修建面积和构造范例等，另一方面是检查修建基

　　础和构造的现时状况，检查其承载力的不变性和牢固性等。经现场勘测，

　　认为委估的衡宇修建均可继续使用。室外配套举措措施较为完善，使用功用

　　正常。

　　（3）市场考察

　　市场考察主要是搜集与衡宇评估的有关资料，个中包孕浙江省修建

　　工程预算定额及其配套的取费规范，及今朝执行的前期及其它用度规范

　　以及浙江省杭州市的修建单方造价资料等，在被评估单元有关人员的配

　　合下，颠末我们的尽力，完成了上述资料的搜集任务，这将使我们的评

　　估有了靠得住、精确的依据，以确保评估值的精确性。

　　4、 评估顺序

　　（1）由被评估企业将需要参与评估的建（构）筑物及其从属举措措施

　　等名目按评估要求填写评估申报表。

　　（2）由被评估企业提供工程建立的预、决算资料及 2014 年 12 月

　　资料信息价钱，施工图及竣工图。

　　（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表停止反省，凡

　　不契合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。

　　评估人员按被评估企业提供的契合要求的评估申报表由相关人员

　　陪同停止现场实地查勘。评估人员在现场对衡宇修建的构造形式、层高、

　　层数、跨度、材质、表里装修、施工质量、使用维修情况停止逐项详细

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　　的记载，并向有关人员深入理解衡宇修建的根底情况。

　　（4）依据以上收集到的资料及数据停止工程造价的计较及费率、

　　成新率的测定，最后计较出重置全价及评估值。

　　（5）撰写评估技能阐明。

　　5、 评估办法

　　基于本次评估之特定目的，联合各待评修建物的特点，本次评估按

　　照衡宇修建物差别用途、构造特点和使用性质采纳重置本钱法停止评估。

　　重置本钱法：

　　对主要自建修建物的评估，是依据修建工程预、结算资料按修建物

　　工程量，以现行定额规范、建立规费、贷款利率计较出修建物的重置全

　　价，并按修建物的使用年限和对修建物现场勘测的情况综合确定成新率，

　　进而计较修建物评估净值。

　　修建物评估值=重置全价×成新率

　　其他自建修建物是在实地勘测的根底上，以类比的办法，综合思索

　　各项评估要素，确定重置单价并计较评估净值。

　　①重置全价

　　重值全价由建安造价、前期及其他用度、资金本钱三局部组成。

　　A、建安造价确实定

　　修建装置工程造价包孕土建工程、给排水、电气工程的总价，建安

　　工程造价采纳预(决)算调解法停止计较，评估人员依据《浙江省修建工

　　程预算定额》(2010 版)、《浙江省装置工程预算定额》(2010 版)、《浙江

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　　省修建工程施工用度定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12

　　期)，计较工程建安造价。

　　B、前期及其他用度确实定

　　前期及其他用度，包孕本地处所当局规则收取的建立用度及建立单

　　位为建立工程而投入的除修建造价外的其它用度两个局部。包孕的内容

　　及取费规范见下表：

　　表4-5 工程建立前期及其它用度表

　　序 取费 费

　　用度名称 取费依据

　　号 基数 率

　　1 造价× 0.4 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

　　可行性研究费

　　费率 0% 号

　　2 造价× 1.0

　　建立单元办理费 财建[2002]394 号

　　费率 1%

　　3 造价× 0.2

　　招标代办署理费 计价钱[2002]1980 号、发改价钱[2011]534 号

　　费率 1%

　　4 造价× 0.0 计价钱[2002]125 号、发改价钱[2011]534 号;浙价

　　情况影响评价费

　　费率 8% 服〔2013〕85 号

　　5 造价× 3.8

　　勘测设计费 计价钱[2002]10 号、计办价钱[2002]1153 号

　　费率 0%

　　6 造价× 2.2 发改价钱[2007]670 号、浙价服〔2007〕126

　　工程监理费

　　费率 0% 号

　　7 新型墙体资料专项 修建 10.

　　浙财综字〔2008〕1 号

　　基金 面积 00

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　　8 修建 1.5

　　散装水泥专项资金 浙财综〔2010〕59 号

　　面积 0

　　9 修建 1.6

　　白蚁防治费 浙财综字〔2002〕85 号

　　面积 0

　　1 施工图设计文件审查 修建 1.0

　　浙价服〔2007〕147 号

　　0 费 面积 0

　　C、资金本钱确实定

　　资金本钱系在建立期内为工程建立所投入资金的贷款利钱，其采纳

　　的利率按基准日中国人民银行规则规范计较，工期按建立正常情况周期

　　计较，并按平均投入思索：

　　资金本钱=(工程建安造价+前期及其它用度)×公道工期×贷款利钱

　　×50%

　　表4-6 贷款利率表

　　名目 年利率%

　　一、短期贷款

　　六个月以内(含六个月) 5.6

　　六个月至一年(含一年) 5.6

　　二、中临时贷款

　　一至三年(含三年) 6.0

　　三至五年(含五年) 6.0

　　五年以上 6.15

　　成新率

　　本次评估衡宇修建物成新率确实定，依据建(构)筑物的根底、承重

　　构造(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、表里墙粉刷、天棚、

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　　水卫、电照等各局部的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评

　　定修建物的成新率。

　　计较公式：

　　综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　评估值确实定

　　评估值＝重置全价×成新率

　　6、 评估成效及增减值原因阐发

　　（1）评估成效

　　浙江英特物流有限公司本次评估局限内的衡宇建（构）筑物账面原

　　值 89,070,136.08 元，净值 70,718,995.71 元，评估原值 91,213,100.00

　　元，评估净值 81,632,468.00 元，评估原值增值 2,142,963.92 元，增值

　　率 2.41 %，评估净值增值 10,913,472.29 元，增值率 15.43 %。汇总

　　如下：

　　表4-7 衡宇建（构）筑物评估成效汇总表

　　账面代价 评估代价 增值率%

　　科目名称

　　原值 净值 原值 净值 原值 净值

　　合计 89,070,136.08 70,718,995.71 91,213,100.00 81,632,468.00 2.41 15.43

　　衡宇修建物 83,989,092.10 68,950,269.61 86,034,200.00 77,980,151.00 2.43 13.10

　　修筑物 2,730,952.60 903,940.13 2,795,300.00 1,816,945.00 2.36 101.00

　　管道及沟槽 2,350,091.38 864,785.97 2,383,600.00 1,835,372.00 1.43 112.23

　　详见“牢固资产清查评估汇总表”、“衡宇修建物清查评估明细表”。

　　（2）评估增减值原因阐发

　　衡宇建（构）筑物类资产评估原值增值是因为近几年修建工程人工

　　用度涨幅较快，使得修建工程的修建本钱有所增加，致使评估原值有所

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　　增值；评估净值增值的主要原因是：企业财政修建物折客岁限短于评估

　　计较的经济耐用年限，评估原值的增值也是评估净值增值的原因之一。

　　7、 典范案例

　　案例一：厂房二 （评估明细表序号 2）

　　（1）概略

　　浙江英特物流有限公司厂房二，框架构造 6 层（地上 5 层、地下 1

　　层），修建面积 20,018.51 平方米，账面原值 34,857,133.14 元。2013 年 3

　　月建成并投入使用。厂房二衡宇所有权证证号杭房权证拱字第 12409057

　　号，土地使用权证证号杭拱国用（2012）第 100029 号，证载权利人均

　　为浙江英特物流有限公司。

　　构造特征：厂房二长 64.24m、宽 58.48m；檐口高度 30.75m ，层

　　高 5.5m。直径 900mm 混凝土钻孔贯注桩地基，桩长 30m，现浇钢筋混

　　凝土独立桩承台根底、框架柱、梁、楼板和屋盖，表里墙采纳 240mm

　　厚空心砖砌体。屋面采纳卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　配套举措措施有载货电梯、中央空调、消防报警、自动喷淋、电子监控、

　　给排水、照明等。

　　（2）重置全价计较

　　1）修建装置工程造价

　　对该修建物的评料中采纳本钱法停止评定估算。建安工程造价采纳

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　　预(决)算调解法停止计较，评估人员套用《浙江省修建工程预算定额》

　　(2010 版)、《浙江省装置工程预算定额》(2010 版)、《浙江省修建工程施

　　工用度定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12 期)，计较工

　　程建安造价。依据被评估单元所在处所当局的有关规则，计较各种建立

　　取费及建立单元所付出的前期用度及其它用度。该修建物公道建立期为

　　2 年，贷款利率为 6.0%，建立资金按平均投入计较资金本钱。具体计较

　　进程详见下表：

　　表4-8 修建工程造价汇总表

　　金额单元：人民币元

　　序

　　名目名称 造价 备注

　　号

　　31,426,705.6

　　1 土建工程

　　2

　　2 装置工程 3,194,495.99

　　建安造价合计 34,621,201.61

　　表4-9 修建工程费计较表

　　金额单元：人民币元

　　序 费

　　用度名目 计较办法 金额

　　号 率

　　一 预算定额分局部项工程费 26,483,880.73

　　1 个中 人工费+机器费 ∑（定额人工费+定额机器费） 6,413,409.68

　　二 施工组织步伐费 2+3+4+5+6+7 736,131.16

　　2 平安文明施工费 10.27% 658,528.91

　　3 夜间施工增加费 0.04% 2,565.36

　　个中 1×费率

　　4 工程定位复测费 0.04% 2,565.36

　　5 冬雨季施工增加费 0.20% 12,826.82

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　　已落成程及设备庇护

　　6 0.05% 3,206.70

　　费

　　7 二次搬运费 0.88% 56,438.01

　　三 企业办理费 27% 1,750,860.84

　　1×费率

　　四 利润 10% 641,340.97

　　五 规费 8+9+10 729,180.26

　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 666,994.61

　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 32,573.44

　　10 危险功课不测伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 29,612.21

　　六 税金 （一+二+三+四+五）×费率 3.58% 1,085,311.66

　　土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 31,426,705.62

　　表4-10 装置工程费计较表

　　金额单元：人民币元

　　序 费

　　用度名目 计较办法 金额

　　号 率

　　2,801,4

　　预算定额分局部项工程费

　　一 95.67

　　其 373,82

　　人工费 ∑（定额人工费）

　　1 中 6.18

　　65,247.

　　施工组织步伐费 2+3+4+5+6+7

　　二 62

　　16 61,771.

　　平安文明施工费

　　2 .52% 04

　　其

　　3 夜间施工增加费 1×费率 0.04%

　　中 149.53

　　4 工程定位复测费 0.04% 149.53

　　5 冬雨季施工增加费 0.24% 897.18

　　6 已落成程及设备庇护费 0.13% 485.97

　　7 二次搬运费 0.48% 1,794.37

　　三 企业办理费 33% 121,493.51

　　1×费率

　　四 利润 12% 44,859.14

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　　五 规费 （8+9+10） 51,079.11

　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 11.96% 44,709.61

　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 3,336.41

　　10 危险功课不测伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 3,033.10

　　六 税金 （一+二+三+四+五）×费率 3.58% 110,320.94

　　装置工程造价 （一+二+三+四+五+六） 3,194,495.99

　　该工程建安造价=34,621,201.61 元

　　2）前期用度及其它用度

　　工程前期及其它用度有建立单元办理费、勘测设计费、工程监理费

　　等，计较进程见下表：

　　表4-11 前期用度及其它用度

　　金额单元：人民币元

　　序 取费基 费

　　用度名称 小计 备注

　　号 数 率

　　造价× 0.4

　　1 可行性研究费

　　费率 0% 138,484.81

　　2 建立单元办理费 造价×费率 1.01%

　　349,674.14

　　3 招标代办署理费 造价×费率 0.21%

　　72,704.52

　　4 情况影响评价费 造价×费率 0.08%

　　27,004.54

　　5 勘测设计费 造价×费率 3.80%

　　1,315,605.66

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　　6 工程监理费 造价×费率 2.20%

　　761,666.44

　　7 新型墙体资料专项基金 修建面积 10.00

　　200,185.10

　　8 散装水泥专项资金 修建面积 1.50

　　30,027.77

　　9 白蚁防治费 修建面积 1.60

　　32,029.62

　　10 施工图设计文件审查费 修建面积 1.00

　　20,018.51

　　合计 2,947,401.11

　　3）资金本钱

　　资金本钱率为 6.0%，公道施工工期依照 2 年停止估算。

　　资金本钱=(建安造价+前期及其它用度)×贷款利率×建立工期÷2

　　= (34,621,201.61＋2,947,401.11) ×6.0%×2÷2

　　= 2,254,116.16 元

　　4）重置全价=建安造价＋前期及其它用度＋资金本钱

　　=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16

　　= 39,822,700.00 元（取整）

　　（3）成新率确实定

　　该修建物为框架构造，2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年。

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　　经实地勘测

　　构造局部：地基根底承载力强，梁、板、柱及墙坚硬；墙体节点坚

　　固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚硬完好。

　　装饰局部：门窗根本残缺，开关矫捷；外墙装饰残缺密实，内墙基

　　本残缺无损；顶棚根本残缺坚硬无损。

　　设备局部：水卫管道根本疏通，一般轻微渗漏；电器线路装置齐全

　　根本完好；总体使用情况精良。

　　依据上述综合情况，确定该修建物尚可使用 48 年，则该修建物成

　　新率计较如下：

　　成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

　　=48÷（48+1.84）

　　=96%

　　（4）评估值确实定

　　评估值=重置全价×成新率

　　= 39,822,700.00×96%

　　= 38,229,792.00 元

　　案例二：厂区路途 (评估明细表 4-6-2 序号 3)

　　(1)概略：

　　厂区路途于2008年1月建成投入使用，面积8,130.00平方米；沥青混

　　凝土构造，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）垫层25cm厚，水泥不变土基

　　层25cm厚、沥青混凝土面层由上至下别离为3cm厚细粒式沥青混凝土、

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　　4cm厚中粒式沥青混凝土、5cm厚粗粒式沥青混凝土组成，有路边石，

　　配有排水沟。

　　(2) 重置全价

　　对该修建物的评估采纳重置本钱法停止评定估算。

　　重值全价=修建装置工程造价+前期及其他用度+资金本钱

　　1) 修建装置工程造价

　　建安工程造价采纳预(决)算调解法停止计较，套用《浙江省修建工

　　程预算定额》(2010 版)、《浙江省装置工程预算定额》(2010 版)、《浙江

　　省修建工程施工用度定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12

　　期)，计较工程建安造价。依据被评估单元所在处所当局的有关规则，

　　计较各种建立取费及建立单元所付出的前期用度及其它用度。该修建物

　　公道建立期为 2 年，贷款利率为 6.0%，建立资金按平均投入计较资金

　　本钱。具体计较进程详见下表：

　　表4-12 土建工程造价取费计较表

　　金额单元：元

　　序 费

　　号 用度名目 计较办法 率 金额

　　2,049,4

　　一 预算定额分局部项工程费 40.16

　　其 220,78

　　1 中 人工费+机器费 ∑（定额人工费+定额机器费） 5.12

　　25,341.

　　二 施工组织步伐费 2+3+4+5+6+7 72

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　　10 22,670.

　　2 平安文明施工费 .27% 22

　　其

　　3 1×费率

　　中 夜间施工增加费 0.04% 88.31

　　4 工程定位复测费 0.04% 88.31

　　5 冬雨季施工增加费 0.20% 441.57

　　6 已落成程及设备庇护费 0.05% 110.39

　　7 二次搬运费 0.88% 1,942.91

　　三 企业办理费 27% 60,274.34

　　1×费率

　　四 利润 10% 22,078.51

　　五 规费 8+9+10 27,491.64

　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 22,961.65

　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 2,372.85

　　10 危险功课不测伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 2,157.13

　　（一+二+三+四+五）×费

　　六 税金 率 3.58% 78,144.08

　　土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 2,262,770.44

　　2)前期及其他用度

　　前期及其他用度套用本地及国度物价局、国度计委、建立部有关规

　　定，计较各种建立取费及建立单元所付出的前期用度及其它用度，汇总

　　如下表。

　　表4-13 前期工程及其它用度表

　　金额单元：元

　　序 费

　　用度名称 取费基数 小计 备注

　　号 率

　　造价×费 0.40

　　1 可行性研究费

　　率 % 9,051.08

　　2 建立单元办理费 造价×费率 1.01%

　　22,853.98

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　　3 招标代办署理费 造价×费率 0.21%

　　4,751.82

　　4 情况影响评价费 造价×费率 0.08%

　　1,764.96

　　5 勘测设计费 造价×费率 3.80%

　　85,985.28

　　6 工程监理费 造价×费率 2.20%

　　49,780.95

　　合计 174,188.07

　　3)资金本钱

　　依据实际情况该单元整体名目建成至投产的公道建立期为 2 年，按

　　1~3 年期牢固资产贷款利率为 6.0%，建立资金按平均投入原则计较资金

　　本钱。

　　资金本钱＝(修建工程造价+前期及其它用度)×公道工期×贷款利钱

　　÷2

　　＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2

　　＝146,217.51 (元)

　　4)重置全价

　　重置全价＝修建工程造价＋前期及其他用度＋资金本钱

　　＝2,262,770.44+174,188.07+146,217.51

　　＝2,583,200.00元(取整)

　　(3)成新率

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　　该修筑物路途广场于 2008 年 1 月建成投入使用，停止评估基准日，

　　已使用 6.92 年。经实地勘测：路途主体构造完好，路面平整没有破损，

　　今朝使用正常，确定其尚可使用为 13 年。

　　成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　＝13÷(13+6.92)

　　＝65%(取整)

　　(4)评估值确实定

　　评估值=重置全价×成新率

　　= 2,583,200.00×65%

　　= 1,679,080.00 (元)

　　(二)设备类评估技能阐明

　　1．评估局限

　　纳入本次评估局限的设备类资产为浙江英特物流有限公司停止评

　　估基准日 2014 年 12 月 31 日申报的全部呆板设备、车辆和电子设备，

　　评估基准日的账面值情况如下：

　　表4-14 设备类资产情况表

　　账面值

　　名称

　　原值 净值

　　机器设备 49,334,708.75 30,184,056.50

　　车辆 8,230,473.28 5,826,110.76

　　电子设备 5,301,807.25 2,901,124.62

　　62,866,989.28 38,911,291.88

　　2．设备概略

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　　浙江英特物流有限公司的设备主要为呆板设备、电子设备和车辆，

　　呆板设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估基准日绝大部

　　分设备保护、颐养、使用正常，有少局部设备凌驾经济使用年限但仍在

　　使用。

　　3．评估进程

　　（1）清考核实

　　1）为包管评估成效的精确性，依据企业设备资产的组成特点，

　　指导该公司依据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的

　　根底。

　　2）针对资产清查评估明细表中差别的设备资产性质及特点，采

　　取差别的清考核实办法停止现场勘测。做到不重不漏，并对设备的实际

　　运行状况停止当真调查和记载。

　　设备评估人员对重点设备，大型设备接纳查阅设备运行记载，技能

　　档案，理解设备的运行状况；向现场操纵，保护人员理解设备的运行检

　　修情况，改换的主要部件及现阶段设备所能到达的主要技能指标情况；

　　向企业设备办理人员理解设备的日常办理情况及办理轨制的落实情况，

　　从而对照充沛地理解设备的汗青变卦及运行情况；以全面盘点的方法对

　　实物停止清考核实。

　　3）依据现场实地勘测成效，进一步完善清查评估明细表，要求做

　　到“表”，“实”相符。

　　4）存眷本次评估局限内重点设备，如：查阅重大设备的购买条约，

　　购货凭证等。

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　　（2）评定估算

　　依据评估目确实订价值范例，抉择评估办法，开展市场询价任务，

　　停止评定估算。

　　（3）评估汇总

　　对设备类资产评估的开端成效停止阐发汇总，对评估成效停止须要

　　的调解，点窜和完善。

　　（4）撰写评估技能阐明

　　按资产评估准则的相关规则，体例“设备评估技能阐明”。

　　4．评估办法

　　依据本次评估目的，依照继续使用原则，以市场价钱为依据，联合

　　委估设备的特点和收集资料情况，主要采纳重置本钱法停止评估。

　　评估值=重置全价×成新率

　　（1）重置全价确实定

　　1）呆板设备重置全价确实定

　　重置全价=设备购买价（不含税）+运杂费（不含税）+装置调试费

　　+其他用度+资金本钱

　　① 购买价

　　主要经由过程向设备出产厂家或发卖公司询价或参照《2014 机电产物报

　　价手册》等价钱资料，以及参考近期同类设备的条约价钱确定。对少数

　　未能查问到购买价的设备，采纳同年代、同种别设备的价钱变化率推算

　　确定购买价。

　　依据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中

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　　华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实

　　施细则》(财务部国度税务总局令第50号)及《财务部、国度税务总局关

　　于全国实施增值税转型鼎新若干问题的告诉》(财税[2008]170号)的相关

　　规则，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包孕承受捐献、实

　　物投资)或许克己(包孕改扩建、装置)牢固资产发作的进项税额(简称固

　　定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关出口增值税专用缴款书

　　和运输用度结算票据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。

　　② 运杂费

　　以不含税购买价为根底，依据出产厂家与设备所在地间发作的装卸、

　　运输、保存、保险及其他相关用度，按差别运杂费率计取，同时，国度

　　税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的告诉》

　　（财税[2013]106号）文件规则抵扣率扣减应抵扣的增值税。购买价钱中

　　包括运输用度的不再计取运杂费。

　　运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11

　　③ 装置调试费

　　依据被评估设备辅佐资料耗损、装置根底情况、装置的难易水平，

　　参照《资产评估罕用数据与参数手册》相关设备装置费率予以测算确认。

　　对小型、无须装置的设备，不思索装置工程费。

　　④ 工程建立其他费

　　依据设备的特点，以含税设备购买价为根底，按差别费率计取。共

　　包孕：建立单元办理费、勘测设计费、工程监理费、招标代办署理办事费、

　　情况评价费、可行性研究费等。

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　　表4-15 工程建立其他费率表

　　序 计费 费

　　用度 取费依据

　　号 根底 率

　　可行性研 造价× 0. 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

　　1

　　究费 费率 48% 号

　　建立单元 造价× 1.

　　2 财建[2002]394 号

　　办理费 费率 11%

　　招标代办署理 造价× 0. 计价钱[2002]1980 号、发改价钱[2011]534

　　3

　　费 费率 29% 号

　　情况影响 造价× 0. 计价钱[2002]125 号、发改价钱[2011]534

　　4

　　评价费 费率 10% 号

　　勘测设计 造价× 4. 计价钱[2002]10 号、计办价钱[2002]1153

　　5

　　费 费率 00% 号

　　工程监理 造价× 2. 发改价钱[2007]670 号、浙价服〔2007〕

　　6

　　费 费率 40% 126 号

　　小 8.

　　计 38%

　　⑤ 资金本钱

　　资金本钱为评估工具在公道建立工期（按整体工程思索）内占用资

　　金的筹资本钱，计较公式如下：

　　资金本钱＝（设备购买费＋运杂费＋装置工程费+其他用度）×公道

　　建立工期×贷款利率×1/2

　　贷款利率依照评估基准日执行的利率确定，资金在建立期内按平均

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　　投入思索。

　　2）运输车辆重置全价确实定

　　依据本地汽车市场发卖信息等近期车辆市场价钱资料，确定运输车

　　辆的现行含税购价，在此根底上依据《中华人民共和国车辆购买税暂行

　　条例》规则计入车辆购买税、新车上户牌照手续费等，同时依据财务部、

　　国度税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的

　　告诉》（财税[2013]106 号）文件规则，在基准日 2014 年 1 月 1 日今后

　　购买车辆增值税可以抵扣政策，即：

　　确定其重置全价，计较公式如下：

　　重置全价=现行不含税购价+车辆购买税+新车上户手续费

　　3）电子设备重置全价确实定

　　依据本地市场信息及《中关村在线》，《承平洋电脑网》等近期市

　　场价钱资料，确定评估基准日的电子设备价钱，一般出产厂家或代办署理商

　　提供免费运输及装置调试，确定其重置全价：

　　重置全价=购买价（不含税）

　　另：局部电子设备采纳市场法停止评估。

　　（2）综合成新率确实定

　　1）呆板设备综合成新率

　　对呆板设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并经由过程现场勘测

　　设备近况及查阅有关设备运行，修理及设备办理档案资料，对设备各组

　　成局部停止勘测，综合判断该设备其尚可使用年限，在此根底上计较成

　　新率 N，即：

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　　N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　2）车辆综合成新率

　　依据商务部、发改委、公安部、情况庇护部令 2012 年第 12 号《机

　　动车强制报废规范规则》的有关规则，车辆按以下办法确定成新率后取

　　其较小者为最终成新率，即：

　　使用年限成新率＝（1－已使用年限／规则使用年限或经济使用年

　　限）×100%

　　行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规则行驶里程）×100%

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

　　同时看待估车辆停止须要的勘测判定，若勘测判定成效与按上述方

　　法确定的成新率相差较大，则停止适当的调解，若两者成效相当，则不

　　停止调解。即：

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a

　　3）电子设备成新率

　　采纳尚可使用年限法或年限法确定其成新率。

　　成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%

　　或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

　　另：直接按二手市场价评估的电子设备，不再计较成新率。

　　（3）评估值确实定

　　评估值=重置全价×成新率

　　5、评估成效

　　纳入本次评估局限的设备类资产评估成效详见下表：

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　　表4-16 设备类资产评估成效汇总表

　　账面值 评估值 增减率

　　名称

　　原值 净值 原值 净值 原值 净值

　　机器设备 49,334,708.75 30,184,056.50 49,322,950.00 34,182,835.00 -0.02 13.25

　　车辆 8,230,473.28 5,826,110.76 7,628,800.00 5,624,491.00 -7.31 -3.46

　　电子设备 5,301,807.25 2,901,124.62 4,674,610.00 2,698,759.00 -11.83 -6.98

　　合计 62,866,989.28 38,911,291.88 61,626,360.00 42,506,085.00 -1.97 9.24

　　6、评估成效增减值原因阐发

　　（1）呆板设备评估原值减值的主要原因是物价下降所致，评估净

　　值增值的主要原因是评估所用的经济寿命年限高于企业提折旧的年限

　　所致。

　　（2）车辆评估原值净值减值主要是因为车辆现市场价钱低于企业

　　的原购买价钱所致。

　　（3）电子设备评估原值净值减值原因是办公用电脑、复印机、传

　　真机等电子产物由于技能提高、市场价钱下降导致评估减值。

　　7．典范案例

　　案例一：发电机组（呆板设备清查评估明细表：90）

　　（1）设备概述

　　设备名称：静音柴油发电机组

　　资产编号：13-04-000223

　　规格：康明斯 KTA19-G4-YTW

　　设备供给商：江苏英泰机电有限公司

　　购买日期 2011 年 12 月 31 日

　　启用日期：2011 年 31 日

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　　账面原值：413,000.00 元

　　账面净值：295,295.12 元

　　（2）设备概略

　　康明斯发电机品质优良、低燃油耗损、噪声低、输出功率大，机能

　　靠得住，其靠得住的不变性、经济性、动力性、持久性和情况平安性受到国

　　表里用户的欢送，管制屏选用原装出口柴油发电机组专用多功用智能数

　　字式管制模块，中英文操纵界面，具有自动、手动管制功用、庇护功用

　　和种种参数显示，可实现手动管制、自启动管制、全自动化及自动化并

　　车功用。

　　主要技能参数：

　　YTW 发电机 启动电机

　　40KW 一下 0.7Pn

　　50, 64 75KW 30KW

　　90 , 120KW 55KW

　　150 200 250KW 75KW

　　320KW 350KW 400KW 110KW

　　（3）重置全价确实定

　　重置全价由设备购买费（不含税）、根底费、装置调试费、其他费

　　用和资金本钱五个局部组成。

　　表4-17 煎药机重置全价计较表

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　　计

　　代 计较结

　　名目 费费 计较公式

　　码 果

　　率

　　设备购买费（含 425,200.

　　A

　　税） 00

　　设备购买费不 363,418.

　　B A/1.17

　　含税 8

　　C 根底费 在修建物思索 0.00

　　D 装置调试费 0% A×费率 0.00

　　E 前期及其他用度 8.38% （A+C+D）×费率 35,631.76

　　F 建立工期

　　G 资金本钱 6% （A+C+D+E）×贷款利率×建立周期×1/2 27,649.91

　　重置全价 C+F+H+I+K 426,700.47

　　静音柴油发电机组重置全价取整为 426,700.00 元。

　　有关数据的阐明

　　1）设备购买费确实定（含税）

　　依据江苏英泰机电有限公司代办署理商和厂家询价，确定该发电机组评

　　估购买价为 425,200.00 元/台套（含税）。

　　2）运杂费

　　中联资产评估团体有限公司 第 40 页

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　　依据询价厂家担任运费，所以不取运杂费。

　　3）装置调试费

　　不需要装置调试不思索。

　　4）根底费率

　　在衡宇中思索。

　　5）前期及其他用度确实定

　　依据相关规则，前期及其他用度按设备的购建本钱 8.38%计取；

　　前期及其他用度=（设备购买费（含税）+运杂费（含税）+装置调

　　试费+根底费）×费率

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%

　　= 35,631.76（元）

　　5）资金本钱确实定

　　浙江英特物流有限公司名目整体工程公道建立工期按 2 年，评估基

　　准日同期贷款年利率 6.0%，资金平均投入计较。

　　资金本钱=（设备购买费（含税）+运杂费（含税）+装置调试费+

　　根底费+前期及其他用度）×贷款利率×建立周期×1/2

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+ 35,631.76）

　　×6.0%×2×1/2

　　= 27,649.91（元）

　　6）重置全价确实定

　　重置全价=（设备购买费（不含税）+运杂费（不含税）+装置调试费

　　+根底费+前期及其他用度+资金本钱）

　　中联资产评估团体有限公司 第 41 页

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　　=363,418.8+0.00+ 0.00+0.00+ 35,631.76+ 27,649.91

　　=426,700.00 元（取整）

　　（4）成新率确实定

　　参照《资产评估取费表》拔取经济寿命年限，并经由过程现场勘测设备

　　近况及查阅有关设备运行，修理及设备办理档案资料，对设备各组成部

　　分参数停止阐发，综合判断该设备其尚可使用年限，在此根底上计较成

　　新率 N，即：

　　N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　评估人员在企业设备办理人员的陪同下对该设备的各部位停止现场

　　观察，该设备外貌感不雅正常，机器装置、电气装置、光滑零碎、平安装

　　置等构造组成运行状况正常，评估人员认为该设备尚可使用 8 年。

　　该设备于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至评估基准日已使用 3 年

　　成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

　　=8/（3+8）×100%

　　=73%（取整）

　　（5）评估值确实定

　　评估值=重置全价×成新率

　　= 426,700.00×73%

　　= 311,491.00（元）

　　该柴油发电机组评估值为 311,491.00 元。

　　案例二：江铃全顺牌（车辆评估明细表：32）

　　（1）根本概略

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　　车辆名称：江铃全顺牌 JX6600D-M

　　型号：JX6600D-M

　　车辆牌号：浙 A8L876

　　出产厂家：江铃汽车株式会社

　　启用日期：2014 年 4 月 29 日

　　已行驶里程：48685 公里

　　账面原值：177,034.17 元

　　账面净值：163,018.97 元

　　主要技能参数：

　　车辆名称： 轻型客车 轮胎数： 4

　　中文品牌： 江铃全顺牌 前轮距： 1692

　　发动机 发动机出产企业 转向形式： 标的目的盘

　　江铃汽车股份有限公

　　JX493ZLQ4 排量(ml) 功率(kw)

　　司

　　5968×1974×2269(mm

　　外形尺寸： 2771 80

　　)

　　总质量： 3800(Kg) 燃料种类： 柴油(mm)

　　整备质量： 2405,2420(Kg) 前悬/后悬： 945/1453(mm)

　　挂车质量： (kg) 轴距： 3570(mm)

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　　额外载客： 16,17(人) 最高车速： 120(km/h)

　　靠近角/拜别

　　19/16(° 弹簧片数： -/3

　　角：

　　225/70R15C(8P

　　轴荷： 1600/2200 轮胎规格：

　　R)

　　轴数： 2 后轮距： 1700

　　投入运行以来已累计行驶近 48685 公里，今朝该车机能较好，行驶

　　中各项机能参数正常，未发作过重大变乱。

　　（2）重置全价确定

　　重置全价=现行不含税购价+车辆购买税+新车上户牌照手续费等

　　1）现行含税购价

　　经查问车辆市场信息及《中国汽车网汽车报价库》、《易车网报价》

　　等近期车辆市场价钱资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为

　　188,800.00 元（含增值税）。

　　2）车辆购买税

　　购车附加税=车辆含税购买价/1.17×10%

　　=188,800.00/1.17×10%

　　=16,137.00（元）（取整）

　　3）新车上户牌照手续费等

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　　依据本地新车上户牌照手续费及其他公道用度合计 400 元。

　　4）重置全价=现行不含税购价+车辆购买税+新车上户牌照手续费

　　= 188,800.00/1.17+ 16,137.00+400.00

　　=177,900.00（元）（取整）

　　（3）车辆成新率

　　行驶里程成新率=（规则行驶里程-已行驶里程）/规则行驶里程×100%

　　=（600,000-48685）/600,000×100%

　　=92%

　　该车于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年，经济使用年限为

　　10 年。

　　使用年限成新率=（1-0.67/10）×100%

　　=93%（取整）

　　经评估人员对该车停止现场勘测成效如下：

　　①转向及仪表装置：标的目的机转向正常、不跑偏。仪表指示活络精确。

　　②发动机及底盘：发动机机能较好，启动、减速安稳，无异音，温

　　度正常。各档变速较活络，无脱档、无撞击声。前后桥无渗漏，车桥底

　　盘无变形。

　　③减速机能与制动装置：减速较迅速。防抱死制动装置靠得住，制动

　　间隔契合要求，刹车轨迹阁下一致。

　　④光滑与环保：发动机焚烧充沛，尾气排放及格。光滑油呈淡黄透

　　明色，较干净。

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　　⑤外不雅：无刮痕，门窗整洁，大排灯、尾灯敞亮无败坏。机舱装饰

　　及座椅状况一般，轮胎磨损正常。

　　依据车辆成新率熟低原则，该车成新率取 92%。

　　（4）评估值计较

　　评估值=重置全价×成新率

　　=177,900.00×92%

　　= 163,668.00（元）

　　案例三：条记本电脑（电子设备明细表第 614 项）

　　（1） 设备概略

　　名称：条记本电脑

　　型号： E540

　　购买日期：2014 年 3 月 28 日

　　启用日期：2014 年 3 月 28 日

　　账面原值：3,837.61 元

　　账面净值：3,290.77 元

　　出产厂家：遐想团体

　　主要技能参数：

　　CPU 系列英特尔 酷睿 i5 4 代 屏幕辨别率 1366x768

　　CPU 型号 Intel 酷睿 i5 4200M 屏幕技能 LED 背光

　　CPU 主频 2.5GHz 显存容量 2GB

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　　最高睿频 3100MHz 显存范例 DDR3

　　总线规格 DMI 5 GT/s 显存位宽 64bit

　　三级缓存 3MB 流处置惩罚器数量 384

　　中心架构 Haswell DirectX11

　　中心/线程数双中心/四线程 摄像头 720p HD 摄像头

　　制程工艺 22nm 音频零碎内置音效芯片

　　指令集 AVX2，64bit 扬声器内置扬声器

　　功耗 37W 麦克风内置麦克风

　　内存容量 4GB（4GB×1） 无线网卡反对 802.11b/g/n

　　插槽数量 2xSO-DIMM 有线网卡 1000Mbps 以太网卡

　　最大内存容量 16GB 数据接口 1×USB2.0+2×USB3.0

　　硬盘容量 1TB 视频接口 VGA，HDMI

　　硬盘描绘 5400 转 其它接口 RJ45（网络接口）

　　光驱范例内置 DVD 刻录机 读卡器 4 合 1 读卡器

　　光驱描绘 Rambo 电池范例 6 芯锂电池

　　触控屏不反对触控 长度 377mm

　　屏幕尺寸 15.6 英寸 宽度 250mm

　　显示比例 16:9 厚度 25mm

　　（2）重置全价确实定

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　　重置全价=不含税购买价

　　经市场考察及网上查问，条记本电脑 E540 基准日含税价为 4,490.00

　　元，则重置全价为：

　　重置全价=含税购买价/1.17

　　=4,490/1.17

　　=3,840.00 元（取整）

　　（3）成新率确实定

　　采纳尚可使用年限法确定其成新率。

　　条记本电脑经济使用年限为 5 年，于 2014 年 3 月 28 日购买并启用，

　　停止评估基准日已使用 0.76 年，经现场勘考核实，该条记本电脑尚可使

　　用 4 年，其成新率计较如下：

　　成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

　　=4/（0.76+4）×100%

　　=84%

　　（4）评估值确实定

　　评估值＝重置全价×成新率

　　＝4,490.00/1.17×84%

　　＝3,226.00 元（取整）

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　　三、无形资产--土地使用权评估技能阐明

　　1．评估局限

　　本次评估的无形资产--土地使用权为浙江英特物流有限公司所持有

　　的 1 宗国有土地使用权，为出让性质，土地使用权总面积共计 26,386.00

　　平方米，评估基准日账面原值 15,475,456.00 元，账面净值 12,809,950.95

　　元。

　　2．估价工具概略

　　本次估价工具为 1 宗国有出让土地使用权，今朝已操持了《国有土

　　地使用证》，宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土

　　位置置、土地用途、土地面积、终止日期等主要土地挂号情况如下表：

　　表4-18 土地挂号状况一览表

　　宗 土

　　宗 证载土 国有土地使 宗位置 土地 终止

　　地编 地用

　　2

　　地名称 地使用权人 用证编号 置 面积(m ) 日期

　　号 途

　　估 康 浙江英 杭拱国用

　　快乐路 工 26,386 2056/

　　价对 乐路 7 号 特物流有限公 （2012）第

　　象-1 土地 7号 业 .00 4/2

　　司 100029 号

　　3．评估顺序

　　（1）收集资料及筹办

　　依据浙江英特物流有限公司提供的无形资产－土地使用权清查评

　　中联资产评估团体有限公司 第 49 页

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　　估明细表，停止账表查对，并查对宗土地的土地证号、证载权利人、证

　　载用途、坐落所在、使用权面积、终止日期等；检查土地使用权证原件、

　　土地使用权出让条约等；收集土地估价所需的其他资料等。

　　（2）实地查勘

　　依据账表相符的申报表停止现场查勘。对评估工具，停止详尽的现

　　场勘查，主要包孕待估宗地近况开辟和哄骗情况、周边配套举措措施情况等

　　停止明晰解和记载。

　　（3）评估作价及呈报

　　在实施了上述考察和勘测的根底上，依据待估宗地的具体情况，采

　　用市场对照法和本钱迫近法停止评估作价和撰写有关阐明。

　　4．评估办法

　　依据《城镇土地估价规程》，罕用的地价评估办法有市场对照法、

　　收益还原法、残剩法、本钱迫近法、基准地价系数修处死等。在本次估

　　价办法的抉择进程中，依据估价工具现场勘查和有关资料的收集情况，

　　依照城镇土地估价规程，依据种种评估办法的合用局限、使用条件，结

　　合评估目的，停止具体阐发如下：

　　1、所选用评估办法的来由

　　A、选用市场对照法来由

　　由于估价工具所在区域产业用地成交较沉闷，近期估价工具同一供

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　　需圈有可比的对照案例，故本次适宜选用市场对照法停止评估。

　　B、选用本钱迫近法的来由

　　由于估价工具所在市县的征地政策有较充沛的理解，土地的取得成

　　本和相关税费等资料收集对照翔实，故本次适宜选用本钱迫近法停止评

　　估。

　　2、办法引见

　　（1）市场对照法

　　市场对照法是依据市场中的代替道理，将待估土地与具有代替性的，

　　且在估价期日近期市场上买卖的相似地产停止对照，并对相似地产的成

　　交价钱作适当修正，以此估算待估土地客不雅公道价钱的办法。其根本公

　　式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V：估价工具价钱；

　　VB：对照案例价钱；

　　A：估价工具情况指数／对照案例宗地情况指数＝正常情况指数／

　　对照案例宗地情况指数

　　B：估价工具估价期日地价指数／对照案例宗地买卖日期地价指数

　　D：估价工具区域因素条件指数／对照案例宗地域域因素条件指数

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　　E：估价工具一般因素条件指数／对照案例宗地一般因素条件指数

　　（2）本钱迫近法

　　本钱迫近法是以取得和开辟土地所消耗的各项用度之和为主要依据，

　　再加上一定的利润、利钱、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

　　格的估价办法。本钱迫近法的根本计较公式如下：

　　V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

　　式中：

　　V—估价价钱

　　Ea—土地取得费

　　Ed—土地开辟费

　　T—税费

　　R1—利钱

　　R2—利润

　　R3—土地增值收益

　　VE—土地本钱

　　5．评估成效及增减值原因阐发

　　（1）评估成效

　　纳入本次评估局限无形资产-土地使用权评估值为 50,634,700.00

　　元 较 账 面 净 值 12,809,950.95 元 增 值 37,824,749.05 元 ， 增 值 率

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　　295.28 %。

　　（2）增值原因阐发

　　其增值原因在于：杭州市拱墅区家产集聚度高，近些年该区域产业

　　用地稀缺，求过于供。别的，评估工具取得工夫较早，周边根底举措措施建

　　设的日趋完善也动员了该地块代价的升高。

　　6、典范案例

　　案例一：浙江英特物流有限公司用地（无形资产-土地使用权明细

　　表序号 1）

　　编号：杭拱国用（2012）第 100029 号

　　土地使用权人：浙江英特物流有限公司

　　坐落：快乐路 7 号

　　地号：05-006-004-00022

　　图号：80-93.6-A、C

　　地类（用途）：产业用地

　　取得价钱：未填写

　　使用权范例：出让

　　终止日期：2056 年 04 月 02 日

　　土地面积：26,386.00 平方米（个中：独用面积 26,386.00 平方米、

　　分摊面积未填写）

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　　记事内容：自发证之日起满三年申请证书检验（2015 年 2 月 1 日起

　　勾销证书检验任务）。

　　填发单元：杭州市人民当局

　　填发日期：2012 年 06 月 01 日

　　2）土地权利状况

　　估价工具的土地所有权属于国度所有。

　　估价工具土地使用权属于浙江英特物流有限公司。土地性质为出让。

　　浙江英特物流有限公司取得该宗地的工夫为 2012 年 06 月 01 日，土地

　　取得价钱为 15,475,456.00 元（单价 485.48 元/平方米）；该宗地土地使

　　用权终止日期为 2056 年 04 月 02 日，至本次评估基准日 2014 年 12 月

　　31 日，残剩土地使用年限为 41.28 年；初始批准使用年限为 50 年，至

　　本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限为 8.72 年。宗地用途为

　　产业用地。

　　至评估基准日本次估价工具未设定典质权、包管权、地役权、租赁

　　权、地上权地下权等他项权利，本次估价工具未设定相邻干系权利。

　　3）土地哄骗状况

　　估价工具的哄骗近况为：衡宇、修筑物、管道沟槽共 14 项，个中

　　衡宇修建物 8 项、修筑物 3 项、管道沟槽 3 项。土地总面积为 26,386.00

　　平方米，宗地内衡宇修建总面积约 47,230.15 平方米，容积率为 1.79。

　　个中地上重要修建物为厂房二，框架构造 6 层（地上 5 层、地下 1 层），

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　　长 64.24m、宽 58.48m，修建面积 20,018.51 平方米；檐口高度 30.75m ，

　　层高 5.5m。直径 900mm 混凝土钻孔贯注桩地基，桩长 30m，现浇钢筋

　　混凝土独立桩承台根底、框架柱、梁、楼板和屋盖，表里墙采纳 240mm

　　厚空心砖砌体。屋面采纳卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　土地哄骗变迁为：估价工具开辟哄骗前主要地类为耕地，停止建立

　　用地开辟后，今朝作为产业用地停止哄骗，土地最佳哄骗为产业用地。

　　（2）地价界说

　　本次评估工具为浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗国有土地使用

　　权。依据估价目的、估价原则及估价依据，联合委托方提供的资料及现

　　场勘查情况，确定本次评估的地价界说：

　　估价工具的土地挂号用途为产业用地，实际用途为产业用地，本次

　　评估设定用途为产业用地；估价期日实际开辟水平为宗地红线外“五通”

　　（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及园地平整”（通

　　路、通电、通讯、通上水、通下水和园地平整），依据估价工具土地利

　　用特点和估价目的，思索到宗地红线内根底举措措施开辟用度已计入资产评

　　估值中，为了防止资产反复计较，本次评估设定开辟水平为宗地红线外

　　“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内园地平整；土

　　地使用权性质为出让，本次评估基准日残剩年限为 41.28 年，本次评估

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　　设定估价工具土地使用权性质为出让，设定年限为 41.28 年。

　　评估地价内涵是：本次评估价钱是指在近况哄骗条件下，满意上述

　　设定用途、开辟水平和年期等条件下，无他项权利限制于估价基准日

　　2014 年 12 月 31 日的地下市场条件下的国有土地使用权价钱。

　　（3）地价影响因素阐发

　　1）一般因素

　　①地舆位置

　　杭州位于中国东南沿海，是浙江的省会和经济、政治、文化中心，

　　是长三角中心都会之一，是国度汗青文假名城和驰名的风光旅游都会。

　　杭州现辖八个城区和五个县（市），全市面积 16,596 平方公里，个中市

　　区面积 3,068 平方公里，市区建成区面积 327.45 平方公里。

　　杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经 118°21′-120°30′，北纬

　　29°11′-30°33′，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，

　　北与湖州、嘉兴两市邻接，西南与安徽省黄山市接壤，西北与安徽省宣

　　城交代。

　　②自然情况

　　杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形庞大多样。杭州市西

　　下属浙西丘陵区，骨干山脉有天目山等。东下属浙北平原，阵势低平，

　　河网密布。具有典范的“江南水乡”特征。省内最大河道钱塘江由西南向

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　　东北，流经全市大局部地域。东苕溪经由过程临安、余杭等地汇入太湖。

　　杭州市地处中北亚热带过渡区，和煦潮湿，四季清楚，光照富足，

　　雨量丰沛。一年中，跟着冬、夏季风逆向转换，天气零碎、管制气团和

　　天气状况均会发作较着的季候性变革，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、

　　冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌范例庞大，阵势凹凸悬殊，杭州市

　　光、热、水的地区分派不均，局部地域小气候资源丰厚。但因季风在进

　　退工夫上和继续强度上的不不变性，常泛起冷热干湿异常，导致灾害性

　　天气。

　　③都会性质

　　杭州市是浙江省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。

　　④行政区划

　　杭州市总面积 16,596 平方公里，个中市辖区 3,068 平方千米；总人

　　口 810 万人，个中市辖区 409.5 万人。辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3

　　个县级市，共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包孕 1 个民族乡），678

　　个社区、65 个住民区、3,666 个行政村；个中市辖区共有 67 个街道、29

　　个镇，597 个社区、4 个住民区、807 个行政村。位于江畔区的钱江新城

　　中心区是杭州市的中央商务区。2014 年全市户籍人口 666 万，个中市区

　　人口 414 万。

　　⑤都会社会经济开展状况

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　　杭州经济快速开展、社会全面提高、社会调和不变，逐步形成了以

　　经济强市、旅游胜地、“天堂硅谷”为主要内容的都会特色。

　　2014 年前三季度实现出产总值 6,426.33 亿元，同比增长 8%，三次

　　家产比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 调解为 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州

　　市产业经济稳中缓升。全市实现产业增加值 2,644.94 亿元，增长 8.7%，

　　个中规上产业实现增加值 2,043.21 亿元，增长 9.0%，增速均比上半年

　　提高 0.2 个百分点。外销回升较快，出口交货值增长 5.6%，增速比上半

　　年回升 1.7 个百分点。小微企业领先增长。全市规上小型企业实现产业

　　发卖产值增长 7.9%，别离快于中型企业和大型企业 2.1 和 2.9 个百分点。

　　产能哄骗率提高。规上产业企业出产能力哄骗率达 77.7%，比上半年提

　　高 2.5 百分点。

　　⑥都会交通条件及根底举措措施状况

　　杭州位于中国东南沿海北部，交通四通八达。杭州是华东地域重要

　　的铁路枢纽，沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面，

　　杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个标的目的的远程汽车客

　　运站。

　　杭州萧山国际机场是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国

　　际机场和国内重要干线、港口机场，主要旅游都会与国际按期航班机场，

　　亦是华东独一参加国度区域航空枢纽建立的机场。该机场于 2000 年建

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　　成运营，至今已成为华东第三，全国前十，世界百强机场。今朝进驻杭

　　州萧山机场的航空公司有 46 家，大型物流企业 12 家。航路通达国表里

　　百余座都会。今朝进驻杭州萧山机场的航空公司有 46 家，开通航路两

　　百余条，每周收支港航班数千多个。

　　杭州市供电主要来历于国度电网，现有 500 千伏安公用变电站五座，

　　变电容量 1,175（万千伏安），220 千伏安公用变电站四十座，变电容量

　　1,533（万千伏安），110 千伏安公用变电站一百六十七座，变电容量

　　1,444.3（万千伏安）。

　　杭州市自来水有 8 个水源地，别离为杭州主城区的珊瑚沙、南星桥、

　　白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库。这 8

　　个水源地都直接从河流内取水，个中 80%来自钱塘江。

　　⑦都会土地市场的开展

　　杭州市自实行土地有偿使用轨制以来，跟着都会建立不时开展，土

　　地价钱也在不时提高。

　　2014 年杭州市（包孕余杭、萧山）共出让地块数量 152 宗，相较

　　2013 年同比下降 32%；总金额上，本年土地收入共 845 亿元，相较去

　　年的 1,327 亿元同比下降 36%，位居五年来第二位。主城区共出让地块

　　57 宗，土地收入高达 597.5 亿元，总可建面积 656 万平方米。

　　2014 年各月杭州市的土地市场开展状况不均，一月、仲春全市共出

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　　让 57 宗地块，到了三月份，成交量急剧下滑。自 3 月开始，到 6 月，

　　土地市场安稳增长，到 7 月陷入仅 2 宗出让地块的低谷，8 月反弹至 12

　　宗。

　　2014 年杭州市土地市场多以低溢价率成交。与上年近乎不吝本钱拿

　　地情况差别，大大都房企在对土地的诉求上趋于相对理智。

　　2）区域因素

　　①区域概略

　　杭州拱墅区是杭州市中心城区之一，也是杭州市委、市当局所在地。

　　辖 4 镇和 6 街道，含 40 个村（经济协作社）、68 个社区。总面积 87 平

　　方公里，总人口 57 余万，个中常住人口 30 万。杭州拱墅区东南接江畔

　　区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻。总面积约 87.73 平方公里。

　　以境内有拱宸桥、湖墅而得名。

　　拱墅区正在迅速崛起的经济大区。该区对峙招商引资一号工程，加

　　大投入力度，优化经济构造，改进开展情况，比年全区经济开展坚持了

　　稳中求进、好中求快的精良态势。

　　②交通条件

　　墅区内共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 条。纵横交织，交通便当。

　　京杭大运河与上塘河、下塘河等 10 余条主要河流组成内河航运网络。

　　穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的 320 国道、104 国道把江、浙、沪经

　　中联资产评估团体有限公司 第 60 页

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　　济区联成一片。杭宁高速公路入口处位于辖区 104 国道。杭州铁路北站、

　　省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。湖墅路、莫干山路、和气路、

　　丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路

　　等是本区的主要交通干线。数十条公交线路的汽(电)车的起、讫点设在

　　境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风光区。

　　③根底举措措施条件

　　估价工具周边的根底举措措施条件根本已经到达“五通”（通路、通电、

　　通讯、通上水、通下水）：

　　A、通路

　　该区域路途分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状

　　构造，交通条件较优。

　　B、通电

　　估价工具电源来自国度电网，综合阐发供电保障率约 95%以上。

　　C、通上水

　　估价工具上水由市政保障，综合阐发供水保障率约 95%。

　　D、通下水

　　估价工具排水由市政保障，常年无积水，综合阐发排水保障率约

　　95%。

　　E、通讯

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　　估价工具市政通讯零碎主要由电信公司、移动公司、联通公司保障。

　　通讯保障度 95%以上。

　　④大众举措措施状况

　　估价工具周边病院、公园等大众举措措施较完善。

　　⑤情况条件

　　估价工具所在区域污染较少，自然情况较优。

　　估价工具人文情况较一般。

　　⑥计划条件限制

　　估价工具所在区域土地计划以产业用地为主，计划对土地哄骗强度

　　无出格限制。

　　⑦家产堆积水平

　　估价工具所在区域家产堆积效应较较着。

　　综上，经由过程上述区域因素阐发，估价工具所在产业园区区位优势较

　　优、根底举措措施配套较优、情况较优，较适宜医药物流企业的开展，跟着

　　该区域根底举措措施及大众举措措施的进一步，产业地价具有稳步看涨趋势。

　　3）一般因素

　　估价工具位于杭州市快乐路 7 号；土地总面积为 26,386.00 平方米，

　　容积率 1.79；土地挂号用途为产业用地，近况用途为产业用地，本次评

　　估设定用途为产业用地；一面对路，临路状况一般；宗地形状不规矩；

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　　地形平坦；宗地根底举措措施条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和宗地红线内“五通及园地平整”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）。

　　综上，经由过程上述一般因素阐发：宗地本身优势较较着，有利于医药

　　物流企业的开展，单从一般因素阐发，具有一定的看涨趋势。

　　（4）估价原则

　　1）正当原则

　　土地估价应以估价工具的正当权益为前提停止。正当权益包孕正当

　　产权、正当使用、正当处分等几个方面。在正当产权方面，应以房地产

　　权属证书、权属档案的纪录或其他正当证件为依据；在正当使用方面，

　　应以使用管束（如都会计划、土地用途管束）为依据；在正当处分方面，

　　应以执法、法例或条约等允许的处分方法为依据。

　　2）供需原则

　　土地估价要以市场供需决意土地价钱为依据，并充沛思索土地供需

　　的特殊性和土地市场的地区性。在完全的市场竞争中，一般商品的价钱

　　都取决于供求的平衡点。供小于求，价钱就会提高，不然，价钱就会降

　　低。由于土地与一般商品相比，具有共同的人文和自然特性，因此在进

　　行土地估价时既要思索到所假如的公道市场，又要思索土地供给的把持

　　性特征。

　　中联资产评估团体有限公司 第 63 页

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　　3）协调原则

　　土地老是处于一定的自然与社会情况之中，必需与周围情况相协调。

　　在土地估价时，应当真阐发土地与周围情况的干系，判断其是否协调，

　　这直接干系到该地块的收益量和价钱。

　　4）代替原则

　　土地估价应以相邻地域或相似地域功用雷同、条件相似的土地市场

　　买卖价钱为依据，估价成效不得较着偏离具有代替性质的土地正常价钱。

　　依据市场运行法则，在同一商品市场中，商品或提供办事的效用雷同或

　　大抵相似时，价钱低者吸引需求，即有两个以上互有代替性的商品或服

　　务同时存在时，商品或办事的价钱是颠末彼此影响与对照之厥后决意的。

　　土地价钱也同样遵循代替法则，某块土地的价钱，受其它具有雷同使用

　　代价的地块，即同范例具有代替能够的地块价钱所牵制。

　　5）变化原则

　　估价进程中估价人员应掌握土地价钱影响因素及土地价钱的变化

　　法则，精确地评估价钱。一般商品的价钱，是随同着组成价钱的因素的

　　变革而发作变化的。土地价钱也有同样景遇，它是种种地价形成因素相

　　互作用的成效，而这些价钱形成因素常常处于变化之中，所以土地价钱

　　是在这些因素彼此作用及其组合的变化进程中形成的。在土地估价时，

　　必需阐发该土地的效用、稀缺性、一般性及有效需求以及使这些因素发

　　中联资产评估团体有限公司 第 64 页

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　　生变化的一般因素、区域因素及一般因素，掌握各因素之间的因果干系

　　及其变化法则，以便依据今朝的地价水平预测将来的土地价钱。

　　6）人为递增、递减原则

　　土地估价要思索在技能等条件一定的前提下，土地纯收益会跟着土

　　地投资的增加而泛起由递增到递减的特点。

　　（5）估价进程

　　估价办法抉择

　　依据《城镇土地估价规程》，罕用的地价评估办法有市场对照法、

　　收益还原法、残剩法、本钱迫近法、基准地价系数修处死等。在本次估

　　价办法的抉择进程中，依据估价工具现场勘查和有关资料的收集情况，

　　依照城镇土地估价规程，依据种种评估办法的合用局限、使用条件，结

　　合评估目的，停止具体阐发如下：

　　1）估价工具所选用评估办法的来由

　　①由于估价工具所在区域产业用地成交较沉闷，近期估价工具同一

　　供需圈有可比的对照案例，故本次适宜选用市场对照法停止评估。

　　②由于我们杭州市的征地政策有较充沛的理解，土地的取得本钱和

　　相关税费等资料收集对照翔实，且本次估价工具为产业用地，故本次适

　　宜选用本钱迫近法停止评估。

　　2）估价工具不选用评估办法的来由

　　中联资产评估团体有限公司 第 65 页

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　　①收益法

　　由于估价工具同一供需圈相似的产业用地出租实例较少，产业用地

　　和产业房地产租赁市场不沉闷，因此本次评估不适宜选用收益法停止评

　　估。

　　②残剩法

　　由于产业用地的修建物售价等相关参数难以直接从市场考察中取

　　得，因此本次评估不适宜选用残剩法停止评估。

　　③基准地价系数修处死

　　杭州市基准地价基准日据时较长，已无法客不雅反应估价工具所在区

　　域产业实际地价水平，因此本次不选用基准地价系数修处死停止评估。

　　估价进程

　　市场对照法

　　市场对照法是依据市场中的代替道理，将待估土地与具有代替性的，

　　且在估价期日近期市场上买卖的相似地产停止对照，并对相似地产的成

　　交价钱作适当修正，以此估算待估土地客不雅公道价钱的办法。其根本计

　　算公式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V： 待估宗地价钱；

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　　VB：对照案例价钱；

　　A：待估宗地情况指数／对照案例宗地情况指数

　　＝正常情况指数／对照案例宗地情况指数

　　B：待估宗地估价期日地价指数／对照案例宗地买卖日期地价指数

　　D：待估宗地域域因素条件指数／对照案例宗地域域因素条件指数

　　E：待估宗地一般因素条件指数／对照案例宗地一般因素条件指数

　　1）拔取可比实例

　　依据抉择可比实例的要求，在契合条件的买卖信息中，筛选出与本

　　次估价工具属同一供需圈、条件相似的三宗国有土地使用权买卖实例作

　　为可比实例，本次评估进程中估价工具抉择三个可比实比方下：

　　实例一：拱墅区康桥单位 FG15-M1-02-2 地块

　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为 5,851.00 平方米。用

　　途为产业用地（鼓动勉励开展类的汽车和要害零部件及其电子、电器产物,

　　节能与新能源汽车及要害部件制造)）。宗地红线外“五通”（通路、通电、

　　通讯、通上水、通下水）和红线内园地平整；宗地土地哄骗情况正常；

　　2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 969

　　万元，地面单价为 1,654.4 元/平方米。竞买工钱杭州金网新能源汽车有

　　限公司。

　　实例二：拱墅区康桥单位 FG15-M1-02-1 地块

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　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为 30,735.00 平方米。

　　用途为产业用地（鼓动勉励开展类的计较机、通信和其他电子设备制造）。

　　宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）和红线内场

　　地平整；宗地土地哄骗情况正常；2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50

　　年期国有土地使用权成交价为 5,081.00 万元，地面单价为 1,653.2 元/平

　　方米。竞买工钱杭州金网新能源汽车有限公司。

　　实例三：拱墅区康桥单位 FG16-M1-36 地块

　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为 3,012.00 平方米。用

　　途为产业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下

　　水）和红线内园地平整；宗地土地哄骗情况正常；2013 年 10 月 31 日正

　　常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 499 万元，地面单价为

　　1,656.7 元/平方米。竞买工钱杭州池禾电子科技有限公司。

　　2）对照因素的抉择

　　依据本次估价工具和可比实例的特点，本次评估对照因数抉择主要

　　有买卖工夫、买卖情况、买卖方法、土地使用年限、土地用途、区域因

　　素、一般因素；个中区域因素抉择：地舆位置和家产集聚水平、根底设

　　施状况、大众配套举措措施状况、交通便捷状况、情况状况；一般因素抉择：

　　临路状况、容积率、宗地面积、宗地形状、计划条件、地质和地形条件。

　　3）体例因数条件阐明表

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　　依据上述抉择的对照因素，估价工具和可比实例的各因素条件阐明

　　如下表：

　　表4-19 对照因素条件阐明表

　　对照因素 估价工具 实例一 实例二 实例三

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7 桥单位 桥单位 桥单位

　　宗地名称/编号

　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地块 地块 块

　　拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7 拱墅区康桥单

　　详细地点 桥单位 桥单位

　　号 元 FG16-M1-36

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1

　　买卖单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　计划用途 产业 产业 产业 产业

　　买卖期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　买卖情况 正常 正常 正常 正常

　　位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康

　　地舆位置和产 桥镇，地舆位 桥镇，地舆位置 桥镇，地舆位置 桥镇，地舆位置

　　业集聚度 置好，家产聚 好，家产堆积度 好，家产堆积度 好，家产堆积度

　　集度较好 较好 较好 较好

　　区 根底举措措施完善

　　红线外五通 红线外五通 红线外五通 红线外五通

　　域 水平

　　因 大众配套举措措施 周边大众配套 周边大众配套 周边大众配套 周边大众配套

　　素 完善水平 完善水平高 完善水平高 完善水平高 完善水平高

　　通公交车线

　　通公交车线路， 通公交车线路， 通公交车线路，

　　交通便捷水平 路，便捷度较

　　便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高

　　高

　　情况状况 根本无污染 根本无污染 根本无污染 根本无污染

　　个 临街状况 两面对路 一面对路 两面对路 一面对路

　　别

　　因

　　素

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　　容积率 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6

　　土地面积(平 26,386 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，

　　方米) 面积较小 面积较小 面积适中 面积较小

　　土地形状 较规矩 较规矩 较规矩 较规矩

　　计划条件 根本无限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制

　　地质和地形条 地质条件良 地质条件精良， 地质条件精良， 地质条件精良，

　　件 好，阵势平坦 阵势平坦 阵势平坦 阵势平坦

　　4）体例对照因数条件指数表

　　针看待估宗地与可比实例种种因素条件，体例对照因数条件指数的

　　有关阐明如下：

　　a、计划用途

　　估价工具与各对照案例均为产业用地，故不需要停止修正。

　　b、买卖工夫

　　依据地价动静监测数据，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地

　　价变革情况如下表：

　　杭州地价增长率一览表

　　单元：%

　　度 季度 综合 商业 居住 产业

　　2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36

　　2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47

　　2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96

　　2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54

　　2013 4 3.6 1.9 3.8 1

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　　联合估价工具周边的买卖样天职析，估价工具周边地价变化情况与

　　该地域地价动静监测情况根本一致，以本次评估基准日为基准，体例各

　　对照案例买卖时点的产业用地地价指数如下表：

　　待估土地 对照案例 1 对照案例 2 对照案例 3

　　买卖工夫 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　地价指数 100.00 82.64 82.64 78.74

　　c、买卖情况修正

　　本次评估估价工具买卖情况与对照案例买卖情况一致，均为正常交

　　易，故不需要停止修正。

　　d、土地用途修正

　　本次评估估价工具土地用途与对照案例土地用途一致，均为产业用

　　地，故不需要停止修正。

　　e、地舆位置和家产集聚度

　　将估价工具与对照案例的地舆位置及家产集聚度停止对照，分为好、

　　较好、一般、较差、差五个品级，每上升或下降一个品级，因素修正指

　　数上升或下降 3%。估价工具和对照案例均位于杭州市拱墅区内，繁华

　　水平一致，不需要停止修正。

　　f、根底举措措施完善水平

　　对估价工具所在区域根底举措措施停止考察，估价工具与对照案例所在

　　区域的根底举措措施通平水平差别，每增加或增加一通，因素修正指数上升

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　　或下降 2%。估价工具和对照案例均位于杭州市拱墅区内，根底举措措施完

　　善度一致，不需要停止修正。

　　g、大众配套举措措施完善水平

　　将估价工具与对照案例的大众配套举措措施完善水平停止对照，分为齐

　　全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个品级，每上升或下降一个等

　　级，因素修正指数上升或下降 2%。估价工具和对照案例均位于杭州市

　　拱墅区内，园区处于建立中，周边大众配套完善水平一般，估价工具及

　　对照案例的大众配套举措措施完善水平一致，故不需要停止修正。

　　h、交通便捷水平

　　将估价工具与对照案例的交通便捷水平停止对照，分为便捷、较便

　　捷、一般、较方便捷、方便捷五个品级，每上升或下降一个品级，因素

　　修正指数上升或下降 2%。估价工具和对照案例均位于杭州市拱墅区内，

　　交通便捷水平一致。

　　i、情况状况

　　将估价工具与对照案例的情况停止对照，分为根本无污染、轻度污

　　染、严重污染三个品级，每上升或下降一个品级，因素修正指数上升或

　　下降 2%。估价工具和各对照案例均位于杭州市拱墅区内，情况状况良

　　好，均根本无污染，故不需要停止修正。

　　j、临街状况

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　　将宗地临路条件分为四面对街、三面对街、二面对街、一面对街、

　　临支路或不临街五个品级，每上升或下降一个品级，因素修正指数上升

　　或下降 1%。

　　k、容积率

　　估价工具用途为产业用地，容积率对其代价影响较小，本次评估对

　　容积率不作修正，设定估价工具与对照案例的系数均为 100。

　　l、土地面积

　　宗地面积，分为〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000

　　平方米三个品级，联合估价工具与对照案例的实际计划情况，确定土地

　　面积在[10,000-50,000]局限内为适当品级。以估价工具为 100，每上升或

　　下降一个品级，地价往上或往下修正 2%。

　　m、土地形状

　　将宗地形状分为规矩、较规矩、一般、较不规矩、不规矩五个品级，

　　每上升或下降一个品级，因素修正指数上升或下降 2%。估价工具与比

　　较案例土地形状均为较规矩，不需停止修正。

　　n、计划条件

　　将计划条件分为：无限制前景好、根本无限制、有一定限制、限制

　　较大、严重限制五个品级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减

　　少一个品级，因素修正指数增加或增加 2%。估价工具与对照案例均为

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　　根本无限制，不需停止修正。

　　o、地质和地形条件

　　将宗地地质和地形条件分为精良、一般、较差三个品级，将待估宗

　　地指数定为 100，每增加或增加一个品级，因素修正指数上升或下降 1%。

　　估价工具与对照案例条件相当，不需停止修正。

　　依据以上对照因素条件指数的阐明，体例对照因数条件指数表如下。

　　表4-20 对照案例因素条件指数表

　　对照因素 估价工具 实例一 实例二 实例三

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7 桥单位 桥单位 桥单位

　　宗地名称/编号

　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地块 地块 块

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7

　　详细地点 桥单位 桥单位 桥单位

　　号

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

　　买卖单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　计划用途 100 100 100 100

　　买卖期日 100 82.64 82.64 78.74

　　买卖情况 100 100 100 100

　　区 地舆位置

　　100 100 100 100

　　域 和家产集聚度

　　因

　　素

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　　根底举措措施完善

　　100 100 100 100

　　水平

　　大众配套举措措施

　　100 100 100 100

　　完善水平

　　交通便捷水平 100 100 100 100

　　情况状况 100 100 100 100

　　临街状况 100 99 101 99

　　容积率 100 100 100 100

　　个 土地面积(平

　　100 98 100 98

　　别 方米)

　　因 土地形状 100 100 100 100

　　素 计划条件 100 98 98 98

　　地质和地形条

　　100 100 101 100

　　件

　　5）体例因素修正系数表

　　在各因素条件指数表的根底上，停止对照案例买卖期日修正、买卖

　　情况、买卖方法、土地用途修正、区域因素修正、一般因素修正，即将

　　估价工具的因素条件指数与对照案例的因素条件停止对照，得到各因素

　　修正系数，列表暗示如下：

　　表4-21 对照案例因素修正系数表

　　对照因素 估价工具 实例一 实例二 实例三

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7 桥单位 桥单位 桥单位

　　宗地名称/编号

　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地块 地块 块

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　快乐路 7

　　详细地点 桥单位 桥单位 桥单位

　　号

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

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　　买卖单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　计划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　买卖期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700

　　买卖情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　地舆位置

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　和家产集聚度

　　区

　　域 根底举措措施完善

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　水平

　　因

　　大众配套举措措施

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 完善水平

　　交通便捷水平 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　情况状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　临街状况 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101

　　容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　个 土地面积(平

　　1.0000 1.0204 0.9804 1.0204

　　别 方米)

　　因 土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 计划条件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204

　　地质和地形条

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　件

　　估价工具设定使用年限为 41.28 年，对照案例的土地使用年限均为

　　50 年，两者纷歧致，故需停止年期修正，年期修正公式如下：

　　K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　式中：

　　K——估价工具的土地使用年期修正系数

　　r——土地还原率(依据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有

　　三种办法确定：土地纯收益与价钱比率法、平安利率加危害调解值法、

　　中联资产评估团体有限公司 第 76 页

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　　投资危害与投资收益率综合排序插入法。依据今朝所掌握的数据，本次

　　评估土地还原利率采纳平安利率加危害调解值法确定，即：土地还原利

　　率=平安利率+危害调解值。平安利率按中国人民银行于 2014 年 11 月

　　22 日发布一年期存款利率 2.75%确定，同时思索杭州市今朝房地家产的

　　平均收益状况、估价工具的地舆位置、估价工具的用途等因素，联合我

　　们对估价工具所在区域房地产市场的考察理解，由于当前房地产政策变

　　动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的危害，而且思索今朝

　　的通货膨胀和一定的危害利率，综合阐发产业用地危害调解值在 2%-4%

　　之间，本次评估危害调解值取其平均值 3.25%，因此，土地还原利率

　　=2.75%+3.25%=6.00%)

　　n——估价工具土地设定使用年限

　　m——对照案例使用年限

　　经测算，年期修正系数 K=0.9620

　　6）确定评估成效

　　颠末对照阐发和测算，别离得到三个对照案例的比准价钱，思索三

　　个比准价钱对照靠近，故取三个比准价钱的复杂算术平均值作为市场比

　　较法的评估成效。

　　估价工具评估地面地价= (2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620

　　=2,039.4（元/平方米）

　　中联资产评估团体有限公司 第 77 页

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　　本钱迫近法

　　本钱迫近法是以开辟土地所消耗的各项客不雅用度之和为主要依据，

　　再加上一定的利润、利钱、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

　　格的办法。根本公式如下：

　　V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

　　＝VE+R3

　　式中： V：土地价钱

　　Ea：土地取得费

　　T：税费

　　Ed：土地开辟费

　　R1：利钱

　　R2：利润

　　R3：土地增值

　　VE：土地本钱价钱

　　R3：土地增值

　　1）土地取得费及相关税费

　　估价工具位于浙江省杭州市拱墅区，本次评估的土地取得费即为城

　　市衡宇拆迁用度。都会衡宇拆迁用度一般包孕衡宇拆迁赔偿安设用度、

　　衡宇拆迁办理费、衡宇拆迁办事费、衡宇拆除及渣土清运费等。衡宇拆

　　中联资产评估团体有限公司 第 78 页

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　　迁赔偿安设用度一般由被拆迁衡宇的房地产市场价钱、装饰装修赔偿金

　　额、搬家补贴费、安设补贴费组成。

　　拱墅区属于杭州市中心城区，所在区域没有雷同用途的拆迁案例。

　　鉴于土地资源的稀缺性和都会旧城征收改革旨在集约哄骗土地、提高土

　　地哄骗强度、强化土地使用收益，导致估价选用的征收案例和本次估价

　　工具的土地用途不成能完全一致，近期的征收名目大局部是对城中村进

　　行改革，但这种范围性的征收赔偿本钱也最能代表该片区客不雅土地取得

　　本钱，住宅片区内兼容的小局部商业房产或其他用途房产在征收赔偿时

　　会思索具体情况赐与赔偿上的调增或调减，不会对片区征收赔偿平均成

　　本造成太大的影响。因此，本次估价工具挂号用途为产业用地，评估设

　　定用途为产业用地，在拔取征收赔偿案例对照测算地价时，优先抉择与

　　估价工具用途雷同或相似的征收案例，但估价工具周边征收案例不充沛，

　　则选用与估价工具周边雷同或相似用途最具代表性的拆迁案例停止比

　　较。由于拆迁赔偿因被拆迁名目土地用途、拆除衡宇修建面积、构造、

　　成新度等的差别，赔偿用度会有一定差别，但今朝拆迁赔偿的市场化水

　　平已较高，受市场机制的作用，最终的拆迁赔偿规范根本趋向一致。

　　颠末估价人员搜集该区域内土地拆迁赔偿情况的考察，来计较拆迁

　　本钱。

　　表4-22 拆迁本钱对照因素阐明表

　　中联资产评估团体有限公司 第 79 页

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　　名目 估价工具 案例 1 案例 2 案例 3

　　康桥村拆 方家塘村拆 独城村拆迁项

　　名目名称 平炼路 1 路

　　迁名目 迁名目 目

　　东至：杭州市

　　土地储蓄中

　　东至：铁路北 心、杭州市拱

　　站单位 墅区开展鼎新

　　东至：方家中路，

　　FG06-C2-05 地 和经济局（康

　　拱墅区平炼路 1 西至：化工路，

　　拆迁名目位置： 块，西至：拱 桥单位

　　号 南至：方家塘路，

　　康路，南至： FG11-M1-04

　　北至：方家北路

　　瓜山村，北至： 地块），西至：

　　康华大厦。 杭州市康桥镇

　　吴家墩村经济

　　协作社

　　拆迁衡宇实际用

　　产业 住宅（个人） 住宅（个人） 住宅（个人）

　　途：

　　拆迁土地面积(平

　　9,221 1,400 11,165 609

　　方米)：

　　单价： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6

　　市场状况 100 100 100 100

　　区位状况 100 100 100 97

　　实物状况 100 100 100 98

　　权益状况 100 100 100 100

　　颠末对照阐发，采纳各因素修正系数连乘法，求算各对照实例经因

　　素修正后到达估价工具条件时的比准价钱，颠末测算以上三个对照实例

　　的比准价钱差别不大，思索到本地的实际状况并联合本地的地价水平，

　　依据《规程》取以上三个对照实例的比准价钱的算术平均值作为估价对

　　象的评估价钱。即：

　　拆迁本钱单元地价＝（实例 1 比准价钱+实例 2 比准价钱+实例 3 比

　　准价钱）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）

　　中联资产评估团体有限公司 第 80 页

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　　2）土地开辟费

　　土地开辟费是指为使土地到达一定的开辟建立条件而投入的各项

　　用度。依据估价人员对估价工具所在区域的土地开辟水平和根底举措措施配

　　套情况等考察，咨询杭州市领土资源局土地哄骗股任务人员：估价工具

　　周边根底举措措施配套水平在到达宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和红线内“园地平整”的情况下，其单元土地面积的土

　　地开辟用度一般为 175 元/m2（个中：通路 60 元/m2、通电 40 元/m2、通

　　讯 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、园地平整

　　20 元/m2）。

　　本次评估设定土地开辟水平为宗地红线外“五通”（通路、通电、通

　　讯、通上水、通下水）和红线内“园地平整”。

　　因此，土地开辟费=60+40+10+20+25+20

　　=175（元/平方米）

　　3）投资利钱

　　依据估价工具的建立范围及名目特点，考察确定该名目土地开辟周

　　期为 1 年，投资利钱率按评估基准日中国人民银行发布的一年期贷款利

　　息率 5.60%计，按单利计较，假如土地取得费为一次性投入，土地开辟

　　费为分期投入,这里土地开辟费按平均投入计较，则：

　　投资利钱＝（土地取得费+税费）×贷款利钱率土地开辟周期）+土地开

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　　发费×贷款利钱率）土地开辟周期/2）

　　＝1243×5.6%+175×5.6%1/2

　　＝74.51（元/平方米）

　　4）投资利润

　　考察本地土地开辟的投资回报情况，经由过程咨询本地领土资源办理部

　　门，考察土地开辟的投资回报情况，参照本地土地一级开辟本钱利润率，

　　确定本次评估的土地开辟年投资利润率为 8%，则：

　　投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开辟费）×开辟周期×

　　年投资利润率

　　＝（1243+175）×1×8%

　　＝113.44（元/平方米）

　　6）土地增值收益

　　土地增值收益即国度作为土地所有者，在出让土地的进程中，取得

　　的收益。依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地增值按

　　该区域土地因改动用途或停止土地开辟，到达建立用地的某种哄骗条件

　　而发作的代价增加额计较。依据待估宗地所在区域的实际情况，联合当

　　地征收出让金规范等参数，本次估价工具土地增值收益按本钱价钱（土

　　地取得费、相关税费、土地开辟费、投资利钱、投资利润五项之和）的

　　15%停止估算，故本次评估取 15%，则：

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　　土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开辟费+投资利钱+

　　投资利润）×土地增值收益率

　　＝240.89（元/平方米）

　　7）地价的计较

　　A、无限年期地价

　　依据本钱迫近法测算地价公式，在停止年期修正和区位修正前，估

　　价工具地价则为：

　　无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开辟费＋利钱＋利润

　　+土地增值收益

　　＝1,846.84（元/m2）

　　B、年期修正

　　依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），本钱迫近法中土地

　　使用年期修正系数的公式为：

　　K 1

　　1

　　n

　　(1 r)

　　式中：

　　K——年限修正系数

　　r——土地还原率

　　n——估价工具设定年期

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　　本次评估土地还原率主要依据评估基准日土地市场状况、土地设定

　　用途为产业用地及平安利率按中国人民银行于 2014 年 11 月 22 日发布

　　一年期存款利率 2.75%确定，同时思索杭州市今朝房地家产的平均收益

　　状况、估价工具的地舆位置、估价工具的用途等因素，联合我们对估价

　　工具所在区域房地产市场的考察理解，由于当前房地产政策变化较快，

　　土地取得周期较长，土地投资存在一定的危害，而且思索今朝的通货膨

　　胀和一定的危害利率，综合阐发产业用地危害调解值在 2%-4%之间，本

　　次评估危害调解值取其平均值 3.25%，最终确定本次评估土地还原率为

　　6.00%。计较得：估价工具土地使用年期修正系数为 0.9098。

　　C、一般因素修正

　　依据估价工具在区域内的位置和宗地条件与估价工具所在区域内

　　的一般产业用地所在区域内的位置和宗地条件对照阐发后，停止区域及

　　一般因素修正如下表：

　　表4-23 区域及一般因素修正系数表

　　序

　　因素 阐明 系数 备注

　　号

　　地舆位置和繁华 位于拱墅区康桥镇，繁华水平 3.00

　　1 优

　　水平 高 %

　　0.00

　　2 根底举措措施完善度 五通一平 一般

　　%

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　　通公交车线路，1 公里内有国 1.00

　　3 交通便捷水平 优

　　道，便捷度好 %

　　0.00

　　4 家产集聚度 集聚度高 较优

　　%

　　0.00

　　5 临路状况 一面对路，临路状况一般 一般

　　%

　　3.00

　　6 宗地面积 土地面积较适中 较优

　　%

　　0.00

　　7 宗地形状 不规矩 一般

　　%

　　0.00

　　8 地形坡度 平坦 一般

　　%

　　0.00

　　9 宗地阵势 适中 一般

　　%

　　合

　　7.00%

　　计

　　D、本钱迫近法估算成效的计较

　　综上，依公式：

　　宗地地价＝无限年期土地使用权价钱×年期修正系数×（1+区位修正

　　系数）

　　＝1,846.84×0.9098×（1+7%）

　　＝1,797.9（元/平方米）

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　　（6）地价确实定

　　1）地价确定的办法

　　依据以上评估进程，运用差别的估价办法停止测算，别离得到估价

　　工具差别的评估成效，详见下表：

　　表4-24 差别办法测算估价工具之估价成效一览表

　　本钱迫近法（元

　　宗地名称 市场对照法（元/m2） 备注

　　/m2）

　　浙江英特物流

　　2,039.4 1,797.9

　　有限公司用地

　　依据地价评估技能规程和估价工具的具体情况，本次估价采纳市场

　　对照法和本钱迫近法对估价工具停止评估，两种办法测算成效固然具有

　　一定的差别性，但思索到两种办法是从差别的技能思路别离对宗地地价

　　停止公道测算，且二种办法测算成效差别在公道局限内，故本次接纳算

　　术平均的办法作为估价工具的最终评估成效。估价成效详见下表：

　　表4-25 估价成效确定表

　　单元：元/平方米土地面积

　　市场对照法 本钱迫近法 评估 备

　　宗地名称

　　成效 注

　　单价 权重 单价 权重

　　浙江英特物流有限

　　2,039.4 50% 1,797.9 50% 1,919

　　公司用地

　　2）估价成效

　　评估人员在现场勘查和市场阐发的根底上，依照地价评估的根本原

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　　则和估价顺序，抉择适宜的评估办法，评估得到满意地价界说条件下的

　　估价成效为：

　　土地使用权面积：26,386.00 平方米

　　单元面积地价：1,919 元/平方米土地面积

　　土地使用权总地价：5,063.47 万元人民币

　　总地价（人民币大写）：伍仟零陆拾三万肆仟柒佰元整

　　四、临时待摊用度技能阐明

　　临时待摊用度账面值为 3,888,975.03 元，为待摊的供电贴费、供水

　　建立基金、顺通租用库房租等用度。

　　对临时待摊用度的评估，查对明细账与总账、报表余额是否相符，

　　查对与委估明细表是否相符，查阅金钱金额、发作工夫、业务内容等账

　　务记载。经核实，确认用度付出真实，摊销期公道，摊销金额计较精确，

　　以经审计核实后的账面值作为评估值。

　　临时待摊用度评估值 3,888,975.03 元。

　　五、递延所得税资产技能阐明

　　递延所得税资产账面值为 473,265.19 元，是企业核算资产在后续

　　计量进程中因企业管帐准则规则与税法例定差别，发生资产的账面代价

　　与其计税根底的差别。

　　对递延所得税资产的评估，查对明细账与总账、报表余额是否相符，

　　查对与委估明细表是否相符，查阅金钱金额、发作工夫、业务内容等账

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　　务记载，以证实递延所得税资产的真实性、残缺性。本次说评估对坏账

　　筹办形资的递延所得税资产按从头计较后的的值作为评估值，对递延收

　　益形成的递延所得税资产递延收益不组成企业实际欠债评估为 0，则该

　　项也评估为零。

　　递延所得税资产评估值 2,933.36 元。

　　六、欠债评估技能阐明

　　评估局限内的欠债为活动欠债和非活动欠债，活动欠债包孕应付账

　　款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非活动欠债主要为其他非

　　活动欠债，本次评估在经清考核实的账面值根底上停止。

　　1.应付账款

　　应付账款账面值 3,119,813.91 元，主要为应付的运费款。评估人

　　员核实了账簿记载、抽查了局部原始凭证及条约等相关资料，核实买卖

　　事项的真实性、业务内容和金额等，核实成效账、表、单相符，以核实

　　后的账面值作为评估值。

　　应付账款评估值为 3,119,813.91 元。

　　2.应付职工薪酬

　　应付职工薪酬账面值为 4,902,223.75 元，主要为应付职工人为、

　　社保和工会经费等。对应付职工薪酬，评估人员核实了应付职工薪酬的

　　提取及使用情况，认为计提正确和付出契合规则，以核实后的账面值作

　　为评估值。

　　应付职工薪酬评估值为 4,902,223.75 元。

　　3.应交税费

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　　应交税费账面值为 849,355.70 元，主要为应交的团体所得税、企

　　业所得税、印花税、水利建立基金等。

　　评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相

　　关管帐账簿，经核其税款计较精确合规、按本地税收办理构造要求纳税，

　　核实成效账表单金额相符。以核实后的账面值确定评估值。

　　应交税费评估值为 849,355.70 元。

　　4.其他应付款

　　其他应付款账面值为 13,663,725.22 元，主要为应付的资金会合款、

　　包管金、代扣代缴的社保、危害金等。金钱多为近期发作，转动余额，

　　基准日后需全部付出，以核实后账面值作为评估值。

　　其他应付款评估值为 13,663,725.22 元。

　　5.其他非活动欠债

　　其他非活动欠债账面值 1,880,877.60 元，为企业收到的现代物流

　　补贴、财务资助和企业付出的购税控盘的金钱。

　　现代物流补贴和财务补贴为杭州市财务局依据杭州市财务局和杭

　　州开展和鼎新委员会下发的杭财企［2011］699 号的文件，关于下达 2011

　　年度现代化物流业开展名目财务资助嘉奖资金的告诉，杭州市财务局拨

　　给专项基金共 334 万元。

　　企业付购税控盘款，为企业依据依据财务部属发的财会[2012]13 号

　　关于印发《营业税改征增值税试点有关企业管帐处置惩罚规则》的告诉，企

　　业购入增值税税控零碎专用设备。

　　评估人员核实了有关账证、确定其真实性、正确性。思索其他非流

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　　动欠债为当局补贴，不需要归还，本次将其他非活动欠债-递延收益评

　　估为 0。

　　其他非活动资产评估值为 0 元。

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　　第五局部收益法评估技能阐明

　　一、根本假如

　　1、国度现行的宏不雅经济、金融以及家产等政策不发作重大变革。

　　2、评估工具在将来预测期内的所处的社会经济情况以及所执行的

　　税赋、税率等政策无重大变革。假如评估工具可以或许取得评估基准日的税

　　收优惠政策并按之运行。

　　3、评估工具在将来预测期内的办理层尽职，并持续坚持基准日现

　　有的运营办理模式继续运营。

　　4、评估工具在将来预测期内的资产范围、组成，主营业务构造，

　　收入与本钱的组成以及发卖战略和本钱管制等仍坚持其比来几年的状

　　态继续，而不发作较大变革。不思索将来能够由于办理层、运营战略以

　　及商业情况等变革导致的资产范围、组成以及主营业务、产物构造等状

　　况的变革所带来的损益。

　　5、在将来的预测期内，评估工具的各项期间用度不会在现有根底

　　上发作大幅的变革，仍将坚持其比来几年的变革趋势继续，并随运营规

　　模的变革而同步变化。鉴于企业的钱币资金或其银行存款等在出产运营

　　进程中频繁变革且闲置资金均已作为溢余资产思索，评估时不思索存款

　　发生的利钱收入，也不思索付息债务之外的其他不确定性损益。

　　6、本次评估假如评估工具在将来的运营期内，被评估企业的中心

　　资料供给商、发卖客户仍能按现有的情况坚持精良的客户干系取得较稳

　　中联资产评估团体有限公司 第 91 页

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　　定的订单及份额。

　　7、本次评估不思索通货膨胀因素的影响。

　　二、评估办法

　　（一）评估办法的抉择

　　评估人员在对本次评估的目的、评估工具和评估局限、评估工具的

　　权属性质和代价属性的根底上，对本次评估所办事的经济行为，依据国

　　家有关规则以及《资产评估准则—企业代价》，确定同时依照收益路子、

　　采纳现金流折现办法（DCF）预测被评估单元的股东全部权益（所有者

　　权益）代价。

　　现金流折现办法（DCF）是经由过程将企业将来预期的现金流折算为现

　　值，估量企业代价的一种办法，即经由过程预测企业将来预期现金流和采纳

　　适宜的折现率，将预期现金流折算成现时代价，得到企业的代价。其适

　　用的根本条件是：企业具备继续运营的根底和条件，运营与收益之间存

　　有较不变的对应干系，而且将来收益和危害可以或许预测及可量化。使用现

　　金流折现法的要害在于将来预期现金流的预测，以及数据收罗和处置惩罚的

　　客不雅性和靠得住性等。当对将来预期现金流的预测较为客不雅公平、折现率

　　的拔取较为公道时，其估值成效较能残缺地表现企业的代价，易于为市

　　场合承受。

　　（二）根本评估思路

　　依据本次评估尽职考察情况以及评估工具资产组成和主营业务特

　　点，本次评估的根本思路是以评估工具经审计的公司报表为根底预测其

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　　权益本钱代价，即首先依照收益路子采纳现金流折现办法（DCF），预

　　测评估工具的运营性资产的代价，再加上基准日的其他非运营性或溢余

　　性资产（欠债）的代价，来得到评估工具的企业代价，并由企业代价经

　　扣减付息债务代价后，来得出评估工具的股东全部权益代价。

　　本次评估的具体思路是：

　　1.对纳入报表局限的资产和主营业务，依照汗青运营状况的变革趋

　　势和业务范例预测预期收益（净现金流量），并折现得到运营性资产的

　　代价；

　　2.将纳入报表局限，但在预期收益（净现金流量）预测中未予思索

　　的诸如基准日存在的钱币资金，应收、应付股利等现金类资产（欠债）；

　　呆滞或闲置设备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，界说为

　　基准日存在的溢余性或非运营性资产（欠债），零丁预测其代价；

　　3.由上述各项资产和欠债代价的加和，得出评估工具的企业代价，

　　经扣减基准日的付息债务代价后，得到评估工具的权益本钱（股东全部

　　权益）代价。

　　（三）评估模子

　　1．根本模子

　　本次评估的根本模子为：

　　E BD （1）

　　E：评估工具的股东全部权益（所有者权益）代价；

　　D：评估工具的付息债务代价；

　　B：评估工具的企业代价；

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　　B P Ci Q （2）

　　Q：临时股权投资代价

　　P：评估工具的运营性资产代价；

　　n

　　Ri

　　P （3）

　　i 1 (1 r ) i

　　式中：

　　Ri：评估工具将来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；

　　r：折现率；

　　n：评估工具的运营期。

　　ΣCi：评估工具基准日存在的其他非运营性或溢余性资产（欠债）

　　的代价。

　　C i C 1C2 （4）

　　C1：基准日活动类溢余或非运营性资产（欠债）代价；

　　C2：基准日非活动类溢余或非运营性资产（欠债）代价；

　　2．收益指标

　　本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估工具运营性资产的收益指

　　标，其根本界说为：

　　R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利钱-追加本钱（5）

　　依据评估工具的运营汗青以及将来市场开展等，预测其将来运营期内的

　　自由现金流量。将将来运营期内的自由现金流量停止折现并加和，测算得到

　　企业的运营性资产代价。

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　　3．折现率

　　本次评估采纳本钱资产加权平均本钱模子（WACC）确定折现率 r

　　r rd wd re we （6）

　　Wd：可比公司的加权债务比率

　　We：可比公司的加权权益比率；

　　re：权益本钱本钱。

　　rd：税后债务加权本钱

　　本次评估按本钱资产订价模子（CAPM）确定权益本钱本钱 re；

　　re r f e (rm r f ) （7）

　　rf：无危害人为率；

　　rm：市场期望人为率；

　　ε：评估工具的特性危害调解系数；

　　βe：评估工具权益本钱的预期市场危害系数；

　　Dm

　　e u (1 (1 t ) ) （8）

　　Em

　　βu：可比公司的无杠杆市场危害系数；

　　t

　　u （9）

　　D

　　(1 (1 t) i

　　Ei

　　通常按查问相关资讯终审察关取得

　　βt：可比公司股票的预期市场平均危害系数

　　t 34%K 66% x （10）

　　K：一定时期股票市场的平均危害值，通常假如 K=1；

　　βx：可比公司股票的汗青市场平均危害系数

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　　DiEi：别离为可比公司的付息债务与权益本钱。

　　三、资产核实与尽职考察情况阐明

　　（一）资产核实与尽职考察的内容

　　依据本次评估目的的特点和收益法评估的技能要求，评估机构确定

　　了资产核实的主要内容是被评估单元资产及欠债的存在与真实性，具体

　　以产权持有者提供的基准日经审计的资产欠债表为准，经核实无误，确

　　认资产及欠债的存在。为确保资产核实的精确性，评估机构制定了详细

　　的尽职考察方案，确定的尽职考察内容主要是：

　　1.本次评估的经济行为配景情况，主要为委托方和被评估单元对本

　　次评估事项的阐明；

　　2.评估工具存续运营的相关执法情况，主要为评估工具的有关章程、

　　投资出资和谈、重大条约情况等；

　　3.评估工具的相关资产的产权情况；

　　4.评估工具执行的管帐轨制以及牢固资产折旧办法、存货本钱入账

　　和存货发出核算办法等；

　　5.评估工具比来几年的债务、告贷情况以及债务本钱情况；

　　6.评估工具执行的税率税费及纳税情况；

　　7.评估工具的应收应付账款情况；

　　8.评估工具比来几年的买卖情况；

　　9.评估工具的主营业务和汗青运营业绩等；

　　10.评估工具比来几年主营业务本钱，主要本钱组成名目和设备及场

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　　所（折旧摊销）、人员人为福利用度等情况；

　　11.评估工具比来几年主营业务收入情况；

　　12.评估工具将来几年的运营方案以及运营战略，包孕：市场需求、

　　价钱战略、本钱用度管制、资金张罗和投资方案等以及将来的主营收入

　　和本钱组成及其变革趋势等；

　　13.评估工具的主要运营优势和危害，包孕：国度政策优势和危害、

　　产物（技能）优势和危害、市场（行业）竞争优势和危害、财政（债务）

　　危害、汇率危害等；

　　14.评估工具比年经审计的资产欠债表、损益表、现金流量表以及营

　　业收入明细和本钱用度明细；

　　15.与本次评估有关的其他情况。

　　（二）影响资产核实和尽职考察的事项

　　本次评料中未发明影响资产清查或尽职考察的事项。

　　（三）资产清考核实和尽职考察的进程

　　本次评估的资产清考核实及尽职考察，是在被评估单元现场停止。

　　采纳的办法主要是经由过程对被评估单元现场勘测、参不雅、以及专题座谈会

　　的形式，对被评估单元的运营性资产的近况、收入、本钱、期间用度及

　　其组成等的状况停止考察复核。出格是对影响评估作价的无形资产情况、

　　商品价钱和相关的本钱用度等停止了专题的详细考察，查阅了相关的会

　　计报表、账册等财政数据资料、重要购销条约和谈等。经由过程与企业的管

　　理、财政人员停止座谈交换，理解企业的运营情况等。在资产核实和尽

　　职考察的根底上进一步开展市场调研任务，收集有关产物或相关业务所

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　　处市场的宏不雅行业资料以及可比公司的财政资料和市场信息等。

　　（四）资产清查复核与尽职考察结论

　　依照国度资产评估相关规则，经对被评估单元在评估基准日2014年

　　12月31日资产与运营状况实施须要的清查复核与尽职考察后，得到如下

　　结论：

　　1．主要资产欠债状况

　　停止2014年12月31日，被评估单元经审计的报表中，账面资产总额

　　21,706.40 万元、欠债 2,441.60 万元、所有者权益 19,264.80 万元。具

　　体包孕活动资产 1,026.15 万元；非活动资产 20,680.25 万元；活动负

　　债 2,253.51 万元；非活动欠债 188.09 万元。被评估单元比来4年经的

　　资产欠债表见图表5-1。

　　图表5-1 被评估单元近几年资产欠债情况

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　活动资产：

　　钱币资金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　买卖性金融资产

　　应收单子

　　应收账款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　预付金钱 27.11 31.83 239.18 348.98

　　应收利钱

　　应收股利

　　其他应收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存货

　　一年内到期的非活动资产

　　其他非活动资产 3.00 1.00 139.37

　　活动资产合计 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　非活动资产：

　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　临时应收款

　　中联资产评估团体有限公司 第 98 页

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　　临时股权投资 3,039.59 8,000.00

　　投资性房地产 15.36

　　牢固资产原值 15,193.71

　　减：累计折旧 4,230.68

　　牢固资产净值

　　减：牢固资产减值筹办

　　牢固资产净额 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物资

　　牢固资产清理

　　出产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　开辟支出

　　商誉

　　临时待摊用度 91.42 73.54 62.96 388.90

　　递延所得税资产 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非活动资产

　　非活动资产合计 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　资产总计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　活动欠债：

　　短期告贷 1,000.00

　　买卖性金融欠债

　　应付单子

　　应付账款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　预收金钱 60.00 20.00

　　应付职工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　应交税费 227.33 180.25 166.91 84.94

　　应付利钱 1.83

　　应付股利

　　其他应付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年内到期的非活动欠债

　　其他活动欠债

　　活动欠债合计 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非活动欠债：

　　临时告贷

　　应付债券

　　临时应付款

　　专项应付款

　　预计欠债

　　递延所得税欠债

　　中联资产评估团体有限公司 第 99 页

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　　其他非活动欠债 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非活动欠债合计 313.13 271.52 229.74 188.09

　　欠债合计 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股东权益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　本钱公积

　　减：库存股

　　红利公积 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分派利润 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股东权益合计 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　欠债和股东权益合计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　2．主营业务收入与利润情况

　　被评估单元近几年的利润情况见图表5-2。

　　图表5-2 被评估单元近几年利润情况

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　个中：主营业务收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他业务收入 4.03

　　减：营业本钱 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　个中：主营业务本钱 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他业务本钱 0.55

　　营业税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　营业用度

　　办理用度 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　财政用度 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　资产减值损掉 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公道代价变化收益

　　投资收益 39.59 -39.59

　　二、营业利润 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：营业外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　减：营业外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　减：所得税 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　中联资产评估团体有限公司 第 100 页

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　　3、企业比年主要财政指标及阐发：

　　图表5-3 积年财政指标阐发表

　　一、短期偿债能力阐发

　　名目 2012 年 2013 年 2014 年

　　活动比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　速动比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　二、临时偿债能力阐发

　　资产欠债率 10.67% 15.12% 11.25%

　　权益乘数 1.12 1.18 1.13

　　产权比率（欠债股权比例） 11.94% 17.81% 12.67%

　　利钱保障倍数 -2,754.09 43.57 38.15

　　三、资产营运能力阐发

　　应收帐金钱周转率 140.18 86.93 22.14

　　应收账款周转期 2.57 4.14 16.26

　　存货周转率 - - -

　　存货周转期

　　应付帐金钱周转率 2.95 4.30 5.20

　　应付账款周转期 121.99 83.74 69.17

　　现金周转率 -3.01 -4.52 -6.80

　　现金周转期 -119.42 -79.60 -52.90

　　四、盈利能力阐发

　　发卖毛利率 57.89% 54.83% 44.97%

　　发卖净利率 24.83% 22.14% 12.20%

　　净资产收益率 16.98% 14.06% 6.94%

　　总资产人为率 18.96% 16.71% 8.41%

　　五、生长性阐发

　　营业增长率 22.8% 3.9% 14.0%

　　(1)企业盈利能力阐发

　　从公司的财政报表来看，公司的发卖毛利率有所下降，主要是因为

　　受当局政策影响，整个行业利润水平下降。

　　(2)企业偿债能力阐发

　　从财政报表来看，公司资产欠债率对照低，有较好的偿债能力。

　　(3)企业生长性阐发

　　从公司财政报表来看，近3年发卖收入增长率变化对照大，但处于

　　中联资产评估团体有限公司 第 101 页

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　　上升状态。

　　4、主营业务、运营情况、采购模式、发卖模式、结算模式情况

　　被评估单元主要从事普通货运，货品专用运输，货运配载，货运代

　　理，仓储理货。以及包装办事，搬运装卸办事。

　　其操纵流程如下：

　　被评估单元采购主要结算模式为支票和电汇等方法，发卖的接纳在

　　约定账期内以支票和电汇为主。

　　被评估单元2012年实现营业收入7,785.75万元，2013年实现营业收

　　入 8,089.36万元， 2014年实现营业收入9,221.02万元。

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　　四、宏不雅经济局势

　　（一）宏不雅情况阐发

　　依据中华人民共和国2014年百姓经济和社会开展统计公报：全年国

　　内出产总值636463亿元，比上年增长7.4%。个中，第一家产增加值58332

　　亿元，增长4.1%；第二家产增加值271392亿元，增长7.3%；第三家产增

　　加值306739亿元，增长8.1%。第一家产增加值占国内出产总值的比重为

　　9.2%，第二家产增加值比重为42.6%，第三家产增加值比重为48.2%。

　　图表5-4 2000-2014年国内出产总值及其增长速度

　　资料来历：国度统计局

　　全年住民消费价钱比上年上涨2.0%，个中食品价钱上涨3.1%。牢固

　　资产投资价钱上涨0.5%。产业出产者出厂价钱下降1.9%。产业出产者购

　　进价钱下降2.2%。农产物出产者价钱下降0.2%。

　　中联资产评估团体有限公司 第 103 页

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　　图表5-5 2014年住民消费价钱月度涨跌幅度

　　资料来历：国度统计局

　　图表5-6 2014年住民消费价钱比上年涨跌幅度

　　资料来历：国度统计局

　　市场发卖不变增长。全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年

　　增长12.0%，扣除价钱因素，实际增长10.9%。按运营地统计，城镇消费

　　品零售额226368亿元，增长11.8%；村落消费品零售额36027亿元，增长

　　12.9%。按消费范例统计，商品零售额234534亿元，增长12.2%；餐饮收

　　中联资产评估团体有限公司 第 104 页

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　　入额27860亿元，增长9.7%。

　　图表5-7 2014年社会消费品零售总额

　　资料来历：国度统计局

　　在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额

　　比上年增长11.1%，打扮、鞋帽、针纺织品类增长10.9%，化装品类增长

　　10.0%，金银珠宝类与上年持平，日用品类增长11.6%，家用电器和音像

　　器材类增长9.1%，中西药品类增长15.0%，文化办公用品类增长11.6%，

　　家具类增长13.9%，通讯器材类增长32.7%，石油及制品类增长6.6%，建

　　筑及装潢资料类增长13.9%，汽车类增长7.7%。

　　全年网上零售额]27898亿元，比上年增长49.7%，个中限额以上单

　　位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

　　（二）浙江省经济开展状况阐发

　　2014年浙江省全年出产总值（GDP）40154亿元，比上年增长7.6%

　　（见图1）。个中，第一家产增加值1779亿元，第二家产增加值19153亿

　　中联资产评估团体有限公司 第 105 页

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　　元，第三家产增加值19222亿元，别离增长1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP

　　为72967元（按年平均汇率折算为11878美元），增长7.3%。三次家产增

　　加值构造由上年的4.7:47.8:47.5调解为4.4:47.7:47.9。第三家产比重初次

　　超越第二家产

　　图表5-8 2009-2014年全省出产总值及其增长速度

　　资料来历：浙江省统计局

　　全年浙江省全年住民消费价钱比上年上涨2.1%，个中，食品类价钱

　　上涨3.1%；商品零售价钱上涨0.9%；农业出产资料价钱下降0.2%；产业

　　出产者出厂价钱下降1.2%，产业出产者购进价钱下降1.8%；牢固资产投

　　资价钱上涨0.6%。

　　2014 年浙江省全年财务总收入 7522 亿元，比上年增长 8.9%，增速

　　比上年提高 1.1 个百分点；处所大众财务预算收入 4121 亿元，增长 8.5%，

　　增速比上年回落 1.8 个百分点。

　　2014 年浙江省新增城镇就业人数 107.4 万人，个中 41.8 万名城镇掉

　　中联资产评估团体有限公司 第 106 页

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　　业人员实现再就业。年末城镇挂号掉业率为 2.96%，比上年下降 0.05 个

　　百分点。

　　全年社会消费品零售总额16905亿元，比上年增长11.7%，扣除价钱

　　因素增长10.7%（见图5）。个中，城镇消费品零售额14177.7亿元，增长

　　11.4%；村落消费品零售额2727.6亿元，增长13.1%。分行业看，批发零

　　售商业业零售额15179.5亿元，增长11.9%；住宿餐饮业零售额1725.8亿

　　元，增长10.1%。

　　在限额以上批发零售商业业零售额中，汽车类零售额比上年增长

　　6.7%，石油及制品类增长8.8%，食品饮料烟酒类增长13.8%，打扮、鞋

　　帽、针纺织品类增长18.9%，中西药品类增长16.5%，日用品类增长14.1%，

　　金银珠宝类增长5.1%，通讯器材类增长10.2%，家具类增长36.9%，五金、

　　电料类增长47.5%，修建及装潢资料类增长58.2%。

　　2014年年末全省已挂号的商品买卖实体市场4321家，买卖额为1.95

　　万亿元，增长9.2%。

　　图表5-9 社会消费品零售总额及增长速度

　　中联资产评估团体有限公司 第 107 页

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　　资料来历：浙江省统计局

　　2014年年末浙江省共有卫发火构3万个（包孕村卫生室）。各种病院

　　床位数21.3万张，比上年增长8.1%；卫生技能人员显著增加，全省卫生

　　技能人员37.5万人，比上年增长6.5%，个中，执业（助理）医师14.58

　　万人，注册护士14.51万人，别离增长5.4%和9.4%。病院年诊疗23932万

　　人次，比上年增长8.0%。孕产妇死亡率5.52/10万，5岁以下儿童死亡率

　　5.29‰。省级预约平台全年累计新增注册用户125.4万人、预约总量544.2

　　万次、预约乐成399万次，预约乐成率73.3%；平台汗青累计注册用户339

　　万人，预约总量1373万次、预约乐成量960万次，预约乐成率70%。共

　　计接入194家病院。

　　（三）药品畅通流畅行业状况阐发

　　医药（商业）畅通流畅是指医药家产中衔接上游医药出产厂家和下游经

　　销商或零售终端客户的一项运营勾当，主要是从上游厂家采购货品，然

　　中联资产评估团体有限公司 第 108 页

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　　后批发给下游经销商，或直接出售给病院、药店等零售终端客户的药品

　　畅通流畅进程。作为医药家产链中承前启后的重要关键的主体，医药畅通流畅企

　　业经由过程买卖差价及提供增值办事获取利润；经由过程建树范围化、专业化、

　　现代化的物流配送体系，大大低落医药畅通流畅关键的本钱，提高畅通流畅效率，

　　保障了人民的用药需求，有巨大的社会效益。

　　医药畅通流畅企业的主要商业运营模式分为两大类——医药批发和商

　　业零售；个中医药批发又可细分为①纯销模式（又称病院发卖），指医

　　药畅通流畅企业直接将药品发卖给病院（第一终端，主要指二级及以上范围

　　的病院）；②商业挑唆，指医药畅通流畅企业将药品发卖给其他畅通流畅企业，

　　如其他医药分销商等；③快批（又称快配），指针对城乡接壤处和农村

　　市场的第三终端停止发卖。

　　图表5-10 医药家产运营模式

　　依据终端来分类，医药畅通流畅企业也可以分为批发（挑唆）和纯销（包

　　含对医疗终端、零售终端和住民的发卖）两种。商务部统计数据是以此

　　分类办法停止收集，因此本文以此分类为基准停止后续阐发。

　　医药（商业）畅通流畅企业约有3种较为传统的盈利模式：药品差价费

　　中联资产评估团体有限公司 第 109 页

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　　（纯销中的零售终端和病院终端配送业务）、厂家促销和返利费（批发

　　配送业务和简直全部纯销配送业务）、配送费等。现阶段大局部的医药

　　商业企业依靠这三种盈利模式，饰演“搬运工”的脚色，并没有表现出医

　　药商业企业的共同代价。一些大型医药商业企业（如中国医药团体总公

　　司及其子公司国药控股株式会社、上海医药团体株式会社、华

　　润医药控股有限公司及其子公司华润医药商业团体、南京医药股份有限

　　公司等）在停止新的盈利模式立异和转型，经由过程提供一些特性化的办事

　　（如帮忙病院定标、帮忙企业投标、为上游企业提供药品畅通流畅和库存数

　　据、为病院提供院内药品畅通流畅和办理、药房改革和托管、库房改革和托

　　管等），整合代价链上的各个关键，为客户提供种种增值办事，来缔造

　　更多的商业代价。

　　1、 行业运行情况

　　跟着中国城镇化、人口老龄化的加剧和医药卫生体制鼎新的深入，

　　释放了国内的医疗需求，并动员了药品需求的增长。2006 年以来，中

　　国药品畅通流畅行业发卖额快速增长，个中2009 至2011 年增速均在20%以

　　上；2012 年和2013 年行业发卖额增速趋缓，增速别离为18.5%和16.7%，

　　仍远高于中国GDP 的增速。依据商务部公布的《2013 年药品畅通流畅行业

　　运行统计阐发呈报》，2013 年，药品畅通流畅行业发卖总额达13036 亿元，

　　同比增长16.7%，仍维持较快增长，但增速有所回落（增幅较2012 年回

　　落1.8 个百分点）；个中药品类9623.03 亿元（占比73.8%）、中成药类

　　1984.92 亿元（占比15.2%）、中药材类470.62 亿元（占比3.6%）、医疗

　　器械类426.76 亿元（占比3.3%）、化学试剂类占1.2%、玻璃仪器类占0.1%、

　　中联资产评估团体有限公司 第 110 页

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　　其他类占2.8%。药品零售市场发卖总额2607 亿元，扣除不成比因素同

　　比增长12%，增幅回落4 个百分点。

　　图表5-11 2009~2013 年药品畅通流畅行业发卖趋势

　　资料来历：商务部市场秩序司

　　图表5-12 2010~2013 年七大类医药商品占比情况表

　　序 2010 2011 2012 2013

　　分类

　　号 年 年 年 年

　　78.0 76.2 70.5 73.8

　　1 药品类

　　0% 0% 0% 0%

　　13.8 15.2 16.8 15.2

　　2 中成药类

　　0% 0% 0% 0%

　　3.30 2.90 4.50 3.60

　　3 中药材类

　　% % % %

　　医疗器械 2.60 2.70 3.40 3.30

　　4

　　类 % % % %

　　5 化学试剂 0.40 0.50 1.20 1.20

　　中联资产评估团体有限公司 第 111 页

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　　类 % % % %

　　玻璃仪器 0.10 0.10 0.10 0.10

　　6

　　类 % % % %

　　1.80 2.40 3.50 2.80

　　7 其他类

　　% % % %

　　资料来历：商务部市场秩序司

　　从药品畅通流畅行业运行效益来看，2013 年，全国药品畅通流畅直报企业

　　（968 家）主营业务收入9873 亿元，同比增长17%，增幅回落3 个百

　　分点；实现利润总额202 亿元，同比增长16%，增幅回落0.5 个百分点。

　　行业平均毛利率6.7%，同比下降0.2 个百分点；平均利润率1.7%，同比

　　下降0.2 个百分点。自21 世纪初，中国医药商业步入微利时代，2004 年

　　泛起行业利润率的最低点（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和

　　2011 年到达顶峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年为1.9%）。比年来，

　　受药品贬价（2012 年国度发改委停止了两次较大范围的药品贬价，平

　　均贬价幅度在17%阁下）、各级病院承付药品货款工夫的周期较长（2013

　　年药品批发企业对公立医疗机构全年应收账款周转天数为123 天）、药

　　品羁系及招标采购政策调解等多重压力的影响，药品畅通流畅关键盈利空间

　　受到压缩。依据国际老例，医药商业毛利率在4%时对应的利润率应约

　　为1%，因其中国医药商业毛利及用度率逐步向国际水平挨近。

　　图表5-13 2010年-2013年收入利润情况表

　　全国药品畅通流畅直报企 20 201 201 2013

　　业 10 年 1年 2年 年

　　中联资产评估团体有限公司 第 112 页

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　　49 656 794

　　主营业务收入 9873

　　07 8 2

　　主营业务收入同比增

　　23% 20% 17%

　　长率

　　利润总额 109 152 164 202

　　利润总额同比增长率 17% 16.50% 16%

　　资料来历：商务部市场秩序司

　　图表5-14 2010年-2013年毛利率、平均用度率、平均利润率图

　　8.00%

　　6.00%

　　平均毛利率

　　4.00%

　　平均用度率为

　　2.00% 平均利润率

　　0.00%

　　2010年 2011年 2012年 2013年

　　资料来历：商务部市场秩序司

　　从运营模式来看，纯销业务因为配送费率较高，毛利率一般可以达

　　到 6~8%，下旅客户主要以病院客户为主，回款周期相对较长，一般在

　　3~6 个月以上；挑唆业务毛利率相对纯销业务较低，一般在4%以下，

　　回款周期相对较短。2013 年，药品畅通流畅行业发卖总额13036 亿元中，

　　对批发企业发卖额占总量的43.10%，纯销发卖额占总量的56.90%，批发

　　和纯销的业务组成与2011~2012 年情况根本持平。

　　从发卖终端看，三大终端市场（病院终端、零售终端和第三终端——

　　农村药品供给网点、社区卫生办事站和乡镇卫生院）中，病院终端居于

　　主要位置，占据约65%~75%的市场份额；零售终端约占据15%~20%的

　　市场份额；第三终端约占据10%~15%的市场份额。从2003 年开始，中

　　中联资产评估团体有限公司 第 113 页

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　　国药品医疗终端范围每年以超越10%的速度增长。2009年至2011 年在

　　新医改推进的影响下，市场范围增长率均坚持在20%以上。2011 年由

　　于《抗菌药物临床利用分级办理举措（会商稿）》的出台以及药品限价

　　政策的增强，医疗终端市场范围增长速度开始放缓，2012 年增速降到

　　20%以下，范围为7287 亿元。2013 年，受药品贬价、反商业行贿和新

　　版GMP 等相关因素的影响，中国医疗终端范围持续坚持增长的态势，

　　但增速放缓，范围到达8427 亿元，同比增长15.64%。

　　从配送构造来看，跟着相关当局主管部分先后公布医药物流的行业

　　规范和新版GSP，2013 年各药品畅通流畅企业持续加大在物流建立上的投

　　入，放慢开展现代物流和第三方物流业务。2013 年药品批发直报企业

　　商品配送货值8087 亿元，个中自有配送中心配送额占到80.2%，非自有

　　配送中心配送额占19.8%（同比增加1.6 个百分点）；直报企业自有配送

　　中心数量同比增长8.4%，自有配送中心仓储面积同比增长9.9%。一些最

　　新物联网技能和高位货架、PTL（Picking to light-电子标签拣货零碎）、

　　自动分拣零碎等高科技产物得到普遍利用。

　　从市场会合度来看，《2013 年药品畅通流畅行业运行统计阐发呈报》数

　　据显示，停止2012 年底，全国共有药品批发企业1.63 万家；药品零售

　　连锁企业3107 家，下辖门店15.26 万个；零售单体药店27.11 万个；零

　　售药店门店总数达42.37 万个。据统计2013 年前100 位药品批发企业主

　　营业务收入占同期全国市场总范围的64.3%，比上年提高0.3 个百分点。

　　个中，前3 位企业占29.7%，比去年增长0.9 个百分点。年度主营收入

　　100 亿元以上的药品企业有12 家，比2012 年增加2 家；50 亿~100 亿

　　中联资产评估团体有限公司 第 114 页

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　　元的有11家，比2012 年增加4 家；10 亿~50 亿元的有75 家，比2012 年

　　增加1 家。

　　2、 行业竞争

　　医药（商业）畅通流畅行业作为办事性行业，上、下旅客户浩繁，上游

　　的医药出产企业在抉择分销商时，存眷其下游的客户资源，即发卖到终

　　真个渠道；而病院、药店、诊所等市场终端也但愿与供给商资源雄厚的

　　批发商协作，利便快速实时取得低价药品。今朝，中国各区域大多存在

　　一个或数个医药商业畅通流畅龙头企业，这些企业颠末多年运营，掌握了大

　　量的上、下游资源，因此，行业壁垒较高。

　　商务部在2011 年5 月的《药品畅通流畅行业“十二五”计划》中指出，

　　2015 年前，全国要“形成1~3 家年发卖额过千亿元的全国性大型医药商

　　业团体，20 家年发卖额过百亿元的区域性药品畅通流畅企业。”商务部依照

　　计划，引导一般中小药品畅通流畅企业经由过程市场化路子并入大型药品畅通流畅企

　　业，同时反对专业化和有特色的中小药品畅通流畅企业做精做专，满意多层

　　次市场需求。现阶段医药畅通流畅行业的开展基调为“提高行业会合度”。

　　经由过程大量并购重组买卖后，发卖渠道遍布全国的医药巨擘共有4 家。

　　中国医药团体总公司（以下简称“中国医药团体”）依托其子公司国药控

　　股株式会社（以下简称“国药控股”）拥有全国最大的药品分销网络，

　　发卖范围间断数年在全国医药商业企业排名中位居第一。华润医药控股

　　有限公司（以下简称“华润医药”）依托其子公司华润医药商业团体在全

　　国30 个重点省市建树了发卖网络，在2013 年度医药批发企业主营业务

　　收入排名第二。上海医药团体株式会社已形成以华东、华北、华南

　　中联资产评估团体有限公司 第 115 页

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　　三大区域为中心的全国性分销网络，掩盖约20 个省市。这三家公司全

　　部为团体公司，业务板块以医药制造和医药畅通流畅为主，同时涉及其他相

　　关业务；其医药畅通流畅板块毛利率根本维持在6.5%~7.4%，整体营业利润

　　率受其他高毛利板块的影响维持在较高水平（10.3%~17.2%）。九州通医

　　药团体有限公司（以下简称“九州通”）是今朝中国最大的民营医药畅通流畅

　　企业，拥有较为共同的快批模式——主要供给第三终端等下层医疗市场，

　　业务专注于医药畅通流畅，因此与三大巨擘相比收入范围较小，医药畅通流畅板

　　块毛利率偏低（为6.36%），整体营业利润率较低（为6.52%）。

　　3、 行业政策

　　2011～2013 年，新医改政策麋集推出并逐步向纵深推进。总体看，

　　医疗鼎新仍是主线，其推动的根本药物目录、全国医保目录，公立病院

　　鼎新等政策，将促进医药需求量增长和付出轨制的改良，根本药物目录

　　品种放量增长、医药行业家产构造调解、医药行业“十二五”计划和公立

　　病院鼎新将对医药行业发生构造性和全面的促进作用。

　　医药畅通流畅方面，“十二五”计划大纲起到提领作用，在五个药品畅通流畅

　　行业规范和《药品运营质量办理标准》的辅佐下，提高行业会合度，调

　　整行业构造，开展药品现代物流和运营方法，标准药品畅通流畅秩序，晋升

　　行业开展水平。

　　图表5-15 医药畅通流畅和医改等相关政策

　　公布 国度

　　相关政策 政策描绘 对行业的影响

　　工夫 部委

　　中联资产评估团体有限公司 第 116 页

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　　以药品监视办理为中心内容，深

　　1984 入论说了药品评审与质量检讨、医疗

　　《中华人

　　年 9 月发 主席 器械监视办理、药品出产运营办理、 对医药卫生事业和开展

　　民共和国药品管

　　布，历次修 令第 18 号 药品使用与平安监视办理、病院药学 具有科学的指导意义

　　理法》

　　订 规范化办理、药品稽察办理、药品集

　　中招投标采购办理

　　《药品畅通流畅监视办理举措》，共

　　五章，四十七条（含附则），自 2007

　　年 5 月 1 日起施行。这是为增强药品

　　监视办理，标准药品畅通流畅秩序，包管

　　《药品流 对增强药品市场羁系、整

　　2007 局令 药品质量，依据《中华人民共和国药

　　通监视办理办 顿标准药品畅通流畅秩序，保障公

　　年1月 第 26 号 品办理法》、《中华人民共和国药品

　　法》 众用药平安有着重要作用。

　　办理法实施条例》和有关执法、法例

　　的规则而制定的。在中华人民共和国

　　境内从事药品购销及监视办理的单元

　　或许团体，该当遵守该举措。

　　《中华人

　　民共和国药典》

　　从 3 月 28 日起低落局部主要用于

　　《关于调

　　治疗传染和心血管疾病的抗生素和循

　　整局部抗微生物 缩小局部药品的最高零

　　2011 国度 环零碎类药品最高零售价钱，共涉及

　　类和轮回零碎类 售价和招标价的差距，倒逼将

　　年3月 发改委 162 个品种，近 1300 个剂型规格。调

　　药品最高零售价 来招标价钱进一步下调。

　　整后的价钱比现行规则价钱平均低落

　　格的告诉》

　　21%。

　　2011 商务 《全国药 明白了行业开展的“十二五”时期 有助于改进并逐步处理

　　年5月 部 品畅通流畅行业开展 的总体方针，提出了四个方面的八大 中国医药商业行业会合度低，

　　中联资产评估团体有限公司 第 117 页

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　　计划大纲 任务--提高行业会合度，调解行业结 现代医药物流开展相对滞后，

　　（2011-2015）》 构；开展药品现代物流和运营方法， 办理水平、畅通流畅效率和物流成

　　增强对交际流协作；标准药品畅通流畅秩 本与发财国度差距大等诸多

　　序，增强行业信用建立；增强行业基 问题。

　　础建立，晋升行业开展水平。

　　从 2012 年 8 月起，开始实行抗菌

　　《抗菌药 使得抗菌药物限用走向

　　2012 卫生 药物临床利用分级办理轨制，具体划

　　物临床利用办理 常态化，将欺压很多医药企业

　　年4月 部 分为非限制使用、限制使用、特殊使

　　举措》 停止调解和转型。

　　用三级办理。

　　县级公立病院鼎新开始

　　《关于推 提出依照建机制、控用度、调结

　　进入本质性阶段，个中提出革

　　2012 国度 进县级公立病院 构、强羁系的原则，经由过程勾销药品加

　　除药品加成，改为办事收费和

　　年9月 发改委 医药价钱鼎新工 成、调解医疗办事价钱、鼎新收付费

　　当局补贴两个赔偿渠道，将对

　　作的告诉》 方法和落实当局办医责任。

　　医药行业发生久远影响。

　　《药品批发企业物流办事能力评

　　批准《商业

　　估指标》、《零售药店运营办事标准》、

　　特许运营办理规

　　2012 商务 《药品畅通流畅企业诚信运营准则》、《药 标准药品畅通流畅行业，促进

　　范零售业》等 48

　　年9月 部 品畅通流畅行业职业司理人规范》、《药 药企停止转型和调解

　　项国内商业行业

　　品畅通流畅企业通用岗亭设置标准》等五

　　规范的布告

　　个药品畅通流畅行业规范

　　量化明白了相关指标：持续完善

　　继续推进医疗鼎新的基

　　2013 卫生 《2013 年 新农合轨制；稳固完善根本药物轨制；

　　层建立，改正根本药物以价钱

　　年1月 部 卫生任务要点》 积极推进公立病院鼎新，落实便民惠

　　为采购依据的行业做法。

　　民办事步伐。

　　2013 卫生 《药品经 供给链全程管控，全面质量办理 对药企要求更严，出格是

　　年2月 部 营质量办理规 与全员质量办理，强化冷链办理，药 增强了畅通流畅关键药品质量风

　　中联资产评估团体有限公司 第 118 页

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　　范》 品储运关键全面实现温湿度自动监 险管制能力，这将是药品批发

　　测、记载、跟踪、报警办理，药品流 和零售企业的一次大洗牌，促

　　通办理的的信息技能利用以及质量管 使医药商业会合度晋升。

　　理要求停止了具体规则。

　　药品品种扩容，新版基药目录在

　　原来 09 版 307 种的根底上扩容至 500 奠基了实施根本药物制

　　多种，中西药各增加 100 种阁下新版 度的根底。新目录中化学药品

　　2012 年版

　　2013 卫生 基药。目录合用局限不只限于下层使 和生物制品数量与世界卫生

　　《国度根本药物

　　年3月 部 用，亦扩展至二、三级病院并明白使 组织现行保举的根本药物数

　　目录》

　　用比例。注重与医保（新农合）付出 据相近，可以或许更好办事下层医

　　能力相适应，确保根本药物较高的比 疗卫发火构。

　　例报销。

　　2013 年医改指导性文件，积极推

　　《深化医

　　进“十二五”医改计划，兼顾根本大众卫 全面实施“十二五”医改

　　2013 国务 药卫生体制鼎新

　　生办事均等化、医疗卫生资源配置、 计划，稳固已有效果，在重点

　　年7月 院 2013 年主要任务

　　医疗卫生信息化、药品出产畅通流畅和医 范畴和要害关键取得新冲破。

　　安顿》

　　药卫生羁系体制等方面的配套鼎新。

　　深化医药卫生体制鼎新。兼顾推

　　《中共中

　　十八 进医疗保障、医疗办事、大众卫生、

　　2013 央关于全面深化 持续深化“十二五”医改

　　届三中全 药品供给、羁系体制综合鼎新;深化基

　　年 11 月 鼎新若干重大问 计划

　　会 层医疗卫发火构综合鼎新;放慢公立医

　　题的决意》

　　院鼎新等

　　《互联网

　　互联网药品运营者该当依照药品 全面放开网上开售处方

　　2014 国度 食品药品运营监

　　分类办理规则的要求,凭处方发卖处方 药和“零门槛”网上售药运营门

　　年5月 食品 督办理举措(征求

　　药 槛

　　定见稿)》

　　中联资产评估团体有限公司 第 119 页

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　　《关于落 放慢清理和废止阻碍药品畅通流畅行

　　有效停止“背工”这一非

　　实 2014 年度医改 业公道竞争的政策规则，构建全国统

　　法竞争伎俩；鼓动勉励零售药店发

　　2014 商务 重点任务晋升药 一市场；接纳多种方法推进医药分隔；

　　展和连锁运营；鼓动勉励医药畅通流畅

　　年9月 部、发 品畅通流畅办事水平 鼓动勉励零售药店开展和连锁运营；增强

　　企业向第三发卖终端配送药

　　和效率任务的通 下层和边远地域的药品供给保障能

　　物。

　　知》 力。

　　4、 行业有利与倒霉因素

　　1、有利因素

　　（1）住民收入继续不变增长依据国度统计局布告，我国2013年GDP

　　现价总量到达58.8万亿元，依据“十二五计划”要求，我国GDP在“十二五”

　　期间的年均经济增长率预期方针为7%，经济仍将持续坚持安稳快速增

　　长。随同着经济的高速增长，人们关于安康产物和办事的接受能力也在

　　不时增加。2000年至2013年，我国城镇住民人均可摆布收入实现近3倍

　　的增长，2013年到达26,955元。消费者可摆布收入的提高为零售药店行

　　业的快速开展奠基了坚固的根底。2000年以来城镇住民人均可摆布收入

　　情况如下图所示：

　　图表5-16 2000年以来城镇住民人均可摆布收入情况

　　中联资产评估团体有限公司 第 120 页

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　　资料来历：国度统计局

　　（2）住民医疗保健支出继续增长

　　跟着经济水平的提高及公众安康意识的晋升，人们关于安康保健需

　　求的付出意愿与支出金额也随之增长。2000年至2013年，我国城镇住民

　　人均医疗保健支出实现约3倍的增长，增幅与可摆布收入根本坚持同步。

　　人均医疗保健支出的继续提高为安康产物市场不变增长提供了有力保

　　障。2000年以来城镇住民人均医疗保健支出情况如下图所示：

　　图表5-17 2000年以来城镇住民人均医疗保健支出情况

　　资料来历：国度统计局

　　（3）当局支出的继续晋升及医保掩盖面的不时扩大

　　依据国度统计局的数据，我国当局卫生支出从2001年的800.61亿元

　　增长至2013年的9,545.81亿元，当局支出占全国卫生用度比例从2001年

　　的15.92%晋升到2013年的30.14%。在“十二五计划”中指出，当局将持续

　　增强大众卫生办事体系建立，扩大国度根本大众卫生办事名目，当局的

　　继续投入将刺激医药市场的临时增长，零售药店行业也会随之受益。

　　别的，我国城镇职工根本医疗保险、城镇住民根本医疗保险和新型

　　中联资产评估团体有限公司 第 121 页

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　　农村协作医疗掩盖率逐年晋升。医保掩盖面的扩大为普通消费者看病购

　　药提供了有力保障，有利于提高安康常识的遍及，自我治疗意识晋升，

　　动员预防、药品及保健相关支出随之增加，关于零售药店行业的将来发

　　展提供了有力反对。各级财务对新农合的补贴规范已经过2010年的每人

　　每年120元提高至2014年的320元；而城镇职工根本医疗保险、城镇住民

　　根本医疗保险参保人数也坚持稳步攀升态势，具体情况如下图所示：

　　图表5-18 根本医疗保险参保人数情况

　　资料来历：人力资源和社会保障事业开展统计公报

　　（4）行业主管部分的政策搀扶

　　依据2011年5月商务部发表的十二五期间《全国药品畅通流畅行业开展

　　计划大纲》中提出“积极摸索实现医药分隔的具体路子”，“摸索大夫负

　　责门诊诊断，患者凭处方到零售药店购药的模式”，“放慢付与所有契合

　　条件的药店处方药发卖资格”和“反对零售连锁企业和其他具备条件的

　　零售药店申请医保定点资格，扩大根本医疗保险定点药店掩盖局限”等

　　多项逐步提高社会零售药店在药品终端市场上的发卖比重的政策构思

　　与倡议。这一系列政策的贯彻实施，将极大地推动零售药店行业的市场

　　中联资产评估团体有限公司 第 122 页

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　　范围，提高在药品零售终端市场的份额。

　　（5）人口构造开始出现老龄化趋势

　　老年人体质相对较弱，容易罹患种种慢性病、消化零碎和呼吸零碎

　　疾病，依据第四次国度卫生考察显示，65岁及以上老年人两周抱病率为

　　46.6%，而25岁至34岁组别仅为7.5%。老年人关于药品及保健用品的需

　　求量较大，其在总人群中占比增高将提高零售药店的市场范围。依据《中

　　国统计年鉴2014》的数据，2001年以来我国65岁以上人口占总人口比例

　　继续上升，2013年到达9.67%，高于国际普遍公认进入老龄化社会的标

　　准。由于我国人口出生率仍坚持在较低水平，将来人口构造中老年人所

　　占比例将持续升高。2001年至2013年我国65岁以上人口在总人口中所占

　　比比方下图所示：

　　图表5-19 我国65岁以上人口在总人口中所占比例

　　资料来历：《中国统计年鉴2014》

　　（6）自我诊疗安康意识增强

　　消费者自我诊疗安康意识主要表示在经由过程零售药店采办非处方药

　　的意愿。自我国实行处方药、非处方药分级办理轨制以来，零售药店渠

　　道一直长短处方药最重要的发卖渠道之一。依据中康资讯的统计，2013

　　中联资产评估团体有限公司 第 123 页

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　　年全国OTC药品市场范围1,783亿元，个中约60%经由过程零售药店渠道发卖。

　　别的，依据在中国药品零售开展研究中心于2010年12月在全国12个都会

　　所停止的考察显示，关于常见疾病消费者暗示倾向于在泛起症状时主动

　　前往零售药店购药或许提前预防保健。

　　（7）慢性病成为影响住民安康的主要问题之一

　　慢性病具有抱病周期长、就诊频率低、用药需求量大等特点，零售

　　药店经济性、便当性及专业性的运营特点可以或许更好满意慢性病患者的购

　　药需求，低落其总体用药本钱，因此慢性病患者占比的增加间接增加了

　　零售药店的市场范围。依据第四次国度卫生考察显示，两周病例中慢性

　　病病例占比由1998年统计时的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，

　　考察地域住民慢性病抱病率（按病例数计较）为20.0%。以此推算，全

　　国有大夫明白诊断的慢性病病例数到达2.6亿，平均每年新增近1,000万

　　慢性病病例。

　　2、倒霉因素

　　新医改政策的不确定性。新医改政策中关于公立病院鼎新试点和健

　　全下层医疗卫生办事体系均提出了明白的反对步伐与任务思路，但并未

　　阐释批发零售药店将来的开展定位，存在一定的政策不确定性。跟着社

　　区医疗机构发卖根本药物局限的逐步扩大，能够在一定水平上挤占批发、

　　零售药店行业的市场份额，对行业开展组成倒霉影响。

　　五、收益刻日确定

　　在执行评估顺序进程中，我们假如被评估单元在可预见的将来坚持

　　中联资产评估团体有限公司 第 124 页

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　　继续性运营，因此，确定收益刻日为永续期，依据公司开展计划方针等

　　资料，采纳两阶段模子，即从评估基准日至2019年依据企业实际情况和

　　政策、市场等因素对企业收入、本钱用度、利润等停止公道预测，2020

　　年今后各年与2019年持平。

　　六、净现金流量估算

　　（一）营业收入和营业本钱估算

　　被评估单元的营业收入主要为仓储办事收入和运输办事收入等。最

　　近四年各项业务收入本钱的情况如下：

　　图表5-20 汗青年度营业收入本钱情况表

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　收入合计 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　本钱合计 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　仓储办事收入 4,369.77 5,092.89 5,650.51 6,146.31

　　仓储办事本钱 1,074.26 1,381.50 1,458.69 2,224.76

　　毛利率 0.7542 0.7287 0.7418 0.6380

　　运输办事收入 1,965.00 2,692.86 2,438.85 3,074.71

　　运输办事本钱 1,568.66 1,897.09 2,195.52 2,849.73

　　毛利率 0.2017 0.2955 0.0998 0.0732

　　其他业务收入 4.03

　　其他业务本钱 0.55

　　被评估单元主营业务种类主要是仓储办事收入和运输办事收入。

　　总体上看，被评估单元营业收入逐年上升，开展较好，但增长不均

　　衡。2012年至2014年增值率别离为22.8%、3.9% 、14.0%。平均为13.6%。

　　被评估单元分业务板块名率为仓储办事2011年至2014年别离为

　　75%、73%、74%、 64%。运输板块2011年至2014年别离为20%、30%、

　　中联资产评估团体有限公司 第 125 页

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　　10%、7%。均呈差别水平的下降。

　　经座谈理解，将来5年的业务种类、业务重心和业务模式不会发作

　　大的变革。其收入主要是药品的储存和运输，办事工具为英特药业及各

　　子公司，以及其他医药畅通流畅企业和药品出产厂家。

　　被评估单元主要业务的根本不变，相关业务的不会发作太大的变革，

　　运营本钱的变革不大。业务收入增长维持在汗青平均水平。

　　但为了低落普通消费者的用药本钱，当局在新医改政策中经由过程下层

　　医疗机构“零差率”发卖根本药物等步伐管制药品价钱；国度发改委也多

　　次配套出台了关于局部药品最高零售价钱调解的政策，将来我国药品价

　　格仍有能够泛起下调的能够，药品价钱的调解，行业整体毛利率会有所

　　下降。这必定会影响到被评估单元的利润。本次评估毛利率参考医药流

　　通行业变革按一定水平下降停止测算。在此根底上测算营业本钱。

　　因此，依据汗青的平均收入和毛利率情况预测，联合医药畅通流畅企业

　　特点，预测收入本钱如下。

　　图表5-21 企业将来收入本钱预测

　　单元:万元

　　名目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　收入合计 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　本钱合计 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　仓储办事收入 6,693.50 7,289.41 7,938.37 8,645.11 9,414.76

　　仓储办事本钱 2,500.85 2,672.75 2,850.75 3,030.27 3,098.74

　　运输办事收入 3,348.44 3,646.55 3,971.19 4,324.74 4,709.76

　　运输办事本钱 3,124.17 3,409.50 3,715.11 4,054.23 4,383.76

　　（二）发卖税金及附加估算

　　被评估单元的发卖税金及附加的税项主要有城建税和教诲税附加

　　中联资产评估团体有限公司 第 126 页

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　　等。汗青发卖税金及附加支出情况如下：

　　图表5-22 发卖税金及附加支出情况表

　　单元：万元

　　名目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　比例 4.30% 3.87% 0.54% 0.40%

　　本次评估依据盈利预测中企业应税业务发卖收入、相关各项税率并

　　联合汗青年度营业税金及附加的组成和变革趋势预测将来年度的营业

　　税金及附加，预测成效如下：

　　图表5-23 发卖税金及附加预测情况表

　　单元：万元

　　名目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　营业收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　税金及附加 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　（三）期间用度估算

　　1．办理用度估算

　　企业的办理用度主要为人为、折旧、无形资产摊销、业务招待用度

　　以及出产运营进程中发作的用度。过来4年的办理用度情况如下：

　　图表5-24 办理用度汗青情况表

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　办理用度合计 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　福利 96.46 138.00 126.39 154.55

　　养老保险费 101.58 138.59 144.57 171.43

　　医疗保险费 65.30 91.29 92.94 96.27

　　工伤保险费 4.35 4.96 4.18 6.77

　　掉业保险费 21.77 29.70 30.98 26.71

　　生育保险费 5.80 9.87 12.39 12.72

　　门诊兼顾费 18.14 24.75 42.28 29.26

　　住房公积金 41.78 59.63 96.79 112.05

　　年金 14.26 16.90 33.09 35.15

　　增补医疗保险 44.62 46.53

　　中联资产评估团体有限公司 第 127 页

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　　工会经费 14.76 18.21 16.65 22.61

　　职工教诲经费 15.30 25.58 17.38 17.85

　　办公费 11.55 42.59 99.33 83.20

　　差盘缠 43.35 27.11 67.79

　　集会费 31.11 3.53 17.87

　　业务招待费 10.55 26.69 29.11 49.83

　　水电（能源）费 206.91 188.46 202.50 272.27

　　修理费 11.78 27.65 89.90 13.06

　　低值易耗品摊销 213.12 47.46 11.47 137.44

　　折旧费 134.85 157.19 158.98 151.92

　　无形资产摊销 31.05 31.05 31.05 31.05

　　递延资产摊销 5.86 9.10 9.10 10.59

　　通讯费 20.10 31.11 34.42 33.77

　　邮电费 0.00 0.25

　　告白费 1.20 0.08 3.53

　　衡宇租赁费 0.00 8.23

　　财富保险 0.00 0.14

　　人身保险 7.31 7.78 5.29 6.42

　　审计费 28.52 26.89 9.89 4.32

　　物业办理费 34.13 40.30 49.00 63.48

　　劳务（佣金）支出 23.18 42.99 66.55 47.86

　　劳动庇护费 29.78 33.67 39.36 45.44

　　残疾人保障金 7.59 8.40 12.93 14.15

　　退休人员用度 0.12 0.50

　　房产税 0.48 85.67 88.87 89.43

　　土地使用税 6.81 6.81 6.81

　　印花税 4.79 5.75 7.71 10.97

　　其他用度 20.74 17.66 19.95 13.90

　　人为依据被评估单元的人为发放规范思索浙江省开展水平预测。折

　　旧与无形资产摊销等依照企业的牢固资产原值和折旧计提规范及摊销

　　政策预测。关于房产税、车船使用税、土地使用税按其计较基数预测。

　　其他各项用度按其汗青发作情况按发卖收入平均比例计取。预测成效如

　　下：

　　图表5-25 办理用度预测表

　　单元：万元

　　中联资产评估团体有限公司 第 128 页

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　　名目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　办理用度合计 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　福利 174.42 193.28 214.11 241.07 262.54

　　养老保险费 193.47 214.39 237.50 267.40 291.21

　　医疗保险费 108.65 120.40 133.37 150.17 163.53

　　工伤保险费 7.64 8.47 9.38 10.56 11.50

　　掉业保险费 30.14 33.40 37.00 41.66 45.37

　　生育保险费 14.36 15.91 17.62 19.84 21.61

　　门诊兼顾费 33.02 36.59 40.54 45.64 49.70

　　住房公积金 126.46 140.13 155.23 174.78 190.34

　　年金 39.67 43.96 48.70 54.83 59.71

　　增补医疗保险 52.51 58.19 64.46 72.58 79.04

　　工会经费 25.52 28.28 31.32 35.27 38.41

　　职工教诲经费 20.15 22.32 24.73 27.84 30.32

　　办公费 93.90 104.05 115.27 129.78 141.33

　　差盘缠 76.51 84.78 93.92 105.74 115.16

　　集会费 20.17 22.35 24.76 27.87 30.36

　　业务招待费 56.24 62.32 69.03 77.73 84.65

　　水电（能源）费 307.28 340.50 377.20 424.70 462.51

　　修理费 14.74 16.33 18.09 20.37 22.19

　　低值易耗品摊销 155.11 171.88 190.41 214.38 233.47

　　折旧费 156.56 154.12 147.83 72.74 62.82

　　无形资产摊销 35.04 38.83 43.02 48.43 52.74

　　递延资产摊销 11.95 13.24 14.67 16.52 17.99

　　通讯费 38.11 42.23 46.79 52.68 57.37

　　邮电费 0.28 0.31 0.35 0.39 0.42

　　告白费 3.98 4.41 4.89 5.51 6.00

　　衡宇租赁费 9.29 10.29 11.40 12.84 13.98

　　财富保险 0.16 0.18 0.19 0.22 0.24

　　人身保险 6.42 6.42 6.42 6.42 6.42

　　审计费 4.88 5.40 5.98 6.74 7.34

　　物业办理费 71.64 79.39 87.95 99.02 107.83

　　劳务（佣金）支出 54.01 59.85 66.31 74.65 81.30

　　劳动庇护费 51.28 56.83 62.95 70.88 77.19

　　残疾人保障金 15.97 17.70 19.60 22.07 24.04

　　退休人员用度 0.56 0.63 0.69 0.78 0.85

　　房产税 89.43 89.43 89.43 89.43 89.43

　　土地使用税 6.81 6.81 6.81 6.81 6.81

　　印花税 12.38 13.72 15.20 17.11 18.63

　　其他用度 15.69 17.38 19.26 21.68 23.61

　　中联资产评估团体有限公司 第 129 页

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　　3．财政用度估算

　　依据报表披露，被评估企业基准日无付息债务，本次评估按手续费

　　支出水平等测算财政用度。本呈报的财政用度在预测时不思索其存款产

　　生的利钱收入，预测成效见图表5-27。

　　（四）营业外出入计较

　　联合被评估单元的情况，本次评估对常常性的水利建立基金等支出

　　名目，按汗青水平停止预测；关于其他营业外出入偶然性较大，本次评

　　估不予思索。

　　（五）所得税计较

　　企业所得税是对我国内资企业和运营单元的出产运营所得和其他

　　所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税法》规则一般企业所

　　得税的税率为25%。本次评估以此为根底联合利润情况预测将来年度的

　　所得税用度，预测成效见图表5-27。。

　　（六）折旧摊销等估算

　　依据被评估单元牢固资产计提折旧和无形资产的摊销方法，评估人

　　员对存量、增量牢固资产和无形资产，依照企业现行的折旧(摊销)年限、

　　残值率和已计提折旧(摊销)的金额逐一停止了测算。并依据原有牢固资

　　产和无形资产的分类，将测算的折旧及摊销分至主营业务本钱和办理费

　　用。

　　（七）追加本钱估算

　　追加本钱系指企业在不改动当前运营出产条件下，所需增加的营运

　　中联资产评估团体有限公司 第 130 页

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　　资金和超越一年期的临时本钱性投入。如产能范围扩大所需的本钱性投

　　资（购买牢固资产或其他非活动资产），以及所需的新增营运资金及持

　　续运营所必需的资产更新等。

　　在本次评料中，假如评估工具不再对现有的运营能力停止本钱性投

　　资，将来运营期内的追加本钱主要为继续运营所需的基准日现有资产的

　　更新和营运资金增加额。即本呈报所界说的追加本钱为

　　追加本钱=资产更新+营运资金增加额+本钱性支出

　　1．资产更新投资估算

　　依照收益预测的前提和根底，将来各年只需满意维持出产运营所必

　　需的更新性投资支出。因此，在预测期内的本钱性支出按相关资产到达

　　耐用年限后更新增补计较。预测成效见图表5-27。

　　2．营运资金增加额估算

　　营运资金增加额系指企业在不改动当前主营业务条件下，为维持正

　　常运营而需新增投入的营运性资金，即为坚持企业继续运营能力所需的

　　新增资金。如正常运营所需坚持的现金、产物存货购买、代客户垫付购

　　货款（应收金钱）等所需的根本资金以及应付的金钱等。营运资金的增

　　加是指跟着企业运营勾当的变革，获取他人的商业信用而占用的现金，

　　正常运营所需坚持的现金、存货等；同时，在经济勾当中，提供商业信

　　用，相应可以增加现金的即时付出。通常其他应收账款和其他应付账款

　　核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所

　　估算运营业务的相关性一般确定。因此估算营运资金的增加原则上只需

　　思索正常运营所需坚持的现金、应收金钱、存货和应付金钱等主要因素。

　　中联资产评估团体有限公司 第 131 页

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　　本呈报所界说的营运资金增加额为：

　　营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

　　个中：

　　营运资金=最低现金保有量 +存货+应收金钱-应付金钱

　　最低现金保有量 =（年付现本钱总额-原资料本钱）/现金周转次数

　　年付现本钱总额=发卖本钱总额+期间用度总额-非付现本钱总额

　　应收金钱=营业收入总额/应收账款周转率

　　个中，应收金钱主要包孕应收账款、应收单子、预付账款以及与经

　　营业务相关的其他应收账款等诸项。

　　存货依照正常处置惩罚方法计较其周转率并对将来存货数额停止预测。

　　应付金钱=营业本钱总额/应付账款周转率

　　个中，应付金钱主要包孕应付账款、应付单子、预收账款以及与经

　　营业务相关的其他应付账款等诸项。

　　依据对评估工具运营情况的考察，以及经审计的汗青运营的资产和

　　损益、收入和本钱用度的统计阐发以及对将来运营期内各年度收入与成

　　本的估算成效，依照上述界说，可得到将来运营期内各年度的运营性现

　　金（最低现金保有量）、存货、应收金钱以及应付金钱等及其营运资金

　　增加额。其具体成效如下表：

　　图表5-26 评估工具将来年度营运资金变革情况预测

　　单元：万元

　　2020 年及

　　名目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　今后

　　最低现金保有量 149.56 168.82 238.32 263.51 313.50 366.83 366.83

　　存 货

　　应收金钱 416.57 453.66 494.05 538.03 585.93 638.10 638.10

　　中联资产评估团体有限公司 第 132 页

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　　应付金钱 974.97 1,080.74 1,168.59 1,261.51 1,361.15 1,437.62 1,437.62

　　营运本钱 -408.83 -458.26 -436.22 -459.96 -461.72 -432.70 -432.70

　　营运本钱增加额 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02 -

　　3．本钱性支出估算

　　本次评估，评估工具无后续本钱性支出。

　　（八）现金流估算成效

　　图表5-27为评估工具将来运营期内净现金流量的估算成效。

　　本次评料中对将来收益的预测，主要是在对企业所处行业的市场调

　　研、阐发的根底上，依据相关可比企业的运营状况、市场需求与将来行

　　业开展等综合情况做出的一种专业判断。

　　图表5-27 将来净现金流量估算

　　单元：万元

　　名目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　营业收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　减：营业本钱 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　营业税费 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　发卖用度 - - - - -

　　办理用度 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　财政用度 44.66 48.64 52.97 57.68 62.82

　　营业利润 1,386.37 1,527.59 1,694.77 1,887.31 2,313.58

　　营业外收入 - - - - -

　　减：营业外支出 3.84 4.19 4.56 4.97 5.41

　　利润总额 1,382.52 1,523.40 1,690.21 1,882.35 2,308.17

　　减：所得税 345.63 380.85 422.55 470.59 577.04

　　净利润 1,036.89 1,142.55 1,267.65 1,411.76 1,731.13

　　折旧摊销等 1,478.68 1,135.36 1,226.63 1,116.24 956.41

　　折旧 1,131.89 1,130.84 1,108.02 1,002.84 843.01

　　摊销 346.79 4.52 118.61 113.40 113.40

　　扣税后利钱 - - - - -

　　追加本钱 27.29 268.38 2.94 172.76 610.98

　　营运资金增加额 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02

　　本钱性支出 - - - - -

　　资产更新 76.72 246.34 26.69 174.52 581.96

　　中联资产评估团体有限公司 第 133 页

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　　净现金流量 2,488.28 2,009.52 2,491.35 2,355.23 2,076.56

　　（九）预测期后的现金流确实定

　　预测期后的收益按预测末年自由现金流量调解确定。主要是对营运

　　资金增加额和更新本钱性支出停止调解，

　　（1）营运资金增加额：预测期后企业营运资金增加额为零。

　　（2）思索被评估单元在继续运营前提下，应包管资产范围的相对

　　不变，综合思索各种资产的更新周期、资金工夫代价等因素，依据被评

　　估单元非活动资产耐用年限和账面原值计较更新本钱性支出年金后确

　　定永续期年度本钱性支出为912.23 万元。

　　（3）折旧摊销费：由于管帐折客岁限与经济寿命年限存在差别，

　　思索折旧钱币工夫代价对预测年后的折旧停止调解，确定预测年后每年

　　的折旧费为1,296.48 万元（含摊销）。

　　经上述调解后，永续期年度企业自由现金流为1,860.33 万元。

　　七、股东权益代价的预测

　　（一）折现率确实定

　　1、无危害收益率 Rf，参照国度近五年刊行的中临时国债利率的平

　　均水平（见图表 5-28），依照十年期以上国债利率平均水平确定无危害

　　收益率 Rf 的类似，即 Rf=3.94%。

　　图表5-28 中临时国债利率

　　序号 国债代码 国债名称 刻日 实际利率

　　1 100902 国债 0902 20 0.039

　　2 100903 国债 0903 10 0.0307

　　3 100905 国债 0905 30 0.0406

　　4 100907 国债 0907 10 0.0304

　　中联资产评估团体有限公司 第 134 页

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　　5 100911 国债 0911 15 0.0372

　　6 100912 国债 0912 10 0.0311

　　7 100916 国债 0916 10 0.0351

　　8 100920 国债 0920 20 0.0404

　　9 100923 国债 0923 10 0.0347

　　10 100925 国债 0925 30 0.0422

　　11 100927 国债 0927 10 0.0371

　　12 100930 国债 0930 50 0.0435

　　13 101002 国债 1002 10 0.0346

　　14 101003 国债 1003 30 0.0412

　　15 101007 国债 1007 10 0.0339

　　16 101009 国债 1009 20 0.04

　　17 101012 国债 1012 10 0.0328

　　18 101014 国债 1014 50 0.0407

　　19 101018 国债 1018 30 0.0407

　　20 101019 国债 1019 10 0.0344

　　21 101023 国债 1023 30 0.04

　　22 101024 国债 1024 10 0.0331

　　23 101026 国债 1026 30 0.04

　　24 101029 国债 1029 20 0.0386

　　25 101031 国债 1031 10 0.0332

　　26 101034 国债 1034 10 0.037

　　27 101037 国债 1037 50 0.0445

　　28 101040 国债 1040 30 0.0427

　　29 101041 国债 1041 10 0.0381

　　30 101102 国债 1102 10 0.0398

　　31 101105 国债 1105 30 0.0436

　　32 101108 国债 1108 10 0.0387

　　33 101110 国债 1110 20 0.0419

　　34 101112 国债 1112 50 0.0453

　　35 101115 国债 1115 10 0.0403

　　36 101116 国债 1116 30 0.0455

　　37 101119 国债 1119 10 0.0397

　　38 101123 国债 1123 50 0.0438

　　39 101124 国债 1124 10 0.036

　　40 101204 国债 1204 10 0.0354

　　41 101206 国债 1206 20 0.0407

　　42 101208 国债 1208 50 0.043

　　43 101209 国债 1209 10 0.0339

　　44 101212 国债 1212 30 0.0411

　　45 101213 国债 1213 30 0.0416

　　46 101215 国债 1215 10 0.0342

　　中联资产评估团体有限公司 第 135 页

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　　47 101218 国债 1218 20 0.0414

　　48 101220 国债 1220 50 0.044

　　49 101221 国债 1221 10 0.0358

　　50 101305 国债 1305 10 0.0355

　　51 101309 国债 1309 20 0.0403

　　52 101310 国债 1310 50 0.0428

　　53 101311 国债 1311 10 0.0341

　　54 101316 国债 1316 20 0.0437

　　55 101318 国债 1318 10 0.0412

　　56 101319 国债 1319 30 0.0482

　　57 101324 国债 1324 50 0.0538

　　58 101325 国债 1325 30 0.0511

　　平均 0.0394

　　2、市场预期人为率 Rm，一般认为，股票指数的动摇可以或许反应市场

　　整体的动摇情况，指数的临时平均收益率可以反应市场期望的平均人为

　　率。经由过程对上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由

　　竞价买卖后至 2014 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率停止测算，得

　　出市场期望人为率的类似，即：Rm=10.19%。

　　3、βe值

　　取沪深同类可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31

　　日的250周的市场价钱测算估量，得到可比公司股票的汗青市场平均风

　　险系数βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的预期市场平均

　　危害系数的估量值βt = 0.9032 ，按式（9）得到评估工具可比公司的

　　无杠杆市场危害系数βu = 0.8237 。按式（8）得到评估工具权益本钱

　　的预期市场危害系数βe = 0.8237 。

　　4．权益本钱本钱re

　　本次评估思索到评估工具在公司的融资条件、本钱活动性以及公司

　　的治理构造等方面与可比上市公司的差别性所能够发生的特性集体风

　　中联资产评估团体有限公司 第 136 页

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　　险，设公司特性危害调解系数ε=3.00%,最终由式（7）得到评估工具的

　　权益本钱成re=0.1209

　　5．计较Wd和We

　　由公司的本钱构造可得到We= 1.0000 。个中本钱构造以股东全部

　　权益代价评估值和有息欠债代价确定。

　　6．折现率WACC

　　由本钱资产加权平均本钱模子得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1209

　　（二）运营性资产代价预测

　　将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估工具的运营性

　　资产代价为 16,952.82 万元。

　　（三）溢余性或非运营性资产代价预测

　　经核实，在评估基准日2014年12月31日，经管帐师审计的资产欠债

　　表披露，有如下一些资产的代价在本次预测的运营性资产中未予思索，

　　应属本次评估所预测的运营性资产代价之外的溢余性资产非运营性资

　　产。

　　1、基准日活动类溢余或非运营性资产的代价C1

　　在本次评料中，有如下一些活动类资产（欠债）的代价在现金流预

　　测中未予思索：

　　（1）经测算，基准日被评估单元的最低现金保有量为 149.56 万元，

　　则被评估单元的溢于钱币资金为84.28 万元。

　　（2）评估工具基准日账面其他应收款为26.76 万元，为与联系关系单元

　　的非运营性往来款；故基准日的上述资产作为溢余处置惩罚，经评估师核实

　　中联资产评估团体有限公司 第 137 页

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　　无误，确认该金钱存在。

　　（3）经审计的资产欠债表披露，评估工具基准日账面其他应付款

　　为929.56 万元，为本钱性支出欠债、待付出的赔款和联系关系单元的往来等

　　为非运营性欠债，因其为非常常性的欠债，故基准日的该局部作为溢余

　　处置惩罚，经评估师核实无误，确认该金钱存在。

　　即基准日活动性溢余或非运营性资产（欠债）的代价为：

　　C1=-818.53 （万元）

　　2、基准日非活动类溢余或非运营性资产的代价C2

　　经核实被评估单元其他非活动欠债递延收益188.09 万元，与将来的

　　运营无关，因本次评估企业无限期运营评估为零。

　　经审计的资产欠债表披露，评估工具基准日递延所得税资产账面值

　　0.29 万元为非活动类溢余或非运营性资产，则非活动类溢余或非运营性

　　资产（欠债）的代价为：

　　C2=0.29 （万元）

　　将上述各项代入式（4）得到评估工具基准日溢余或非运营性资产

　　（欠债）的代价为:

　　C=C1+C2=-818.24 （万元）

　　（四）临时股权投资确实定

　　企业的临时股权投资，账面代价共计 8,039.59 万元，为对温州英

　　特医药仓储有限公司和金华英特医药物流有限公司的投资。该二单元尚

　　处于建立中，本次依照本钱法确定的代价计较其代价，Q= 8,090.25 万

　　元。

　　中联资产评估团体有限公司 第 138 页

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　　图表5-29 临时投资评估明细表

　　单元：元

　　序 持股比 增值

　　被投资单元名称 账面代价 评估代价 增值额

　　号 例% 率%

　　温州英特医药仓

　　1 54.55 30,000,000.00 31,439,533.96 978,026.05 3.22

　　储有限公司

　　金华英特医药物

　　2 80 50,000,000.00 49,462,920.75 -551,538.82 -1.10

　　流有限公司

　　-

　　合计 80,000,000.00 80,902,454.71 80,902,454.71 1.13

　　（五）权益本钱代价确实定

　　将所得到的运营性资产代价 P=16,952.82 万元，基准日存在的其它

　　溢余性或非运营性资产的代价∑C=-818.24 万元，临时股权投资 Q=

　　8,090.25 万元，代入式（2），得到评估工具的企业代价 B=24,224.83 万

　　元。

　　企业在基准日付息债务 D=0.00 万元，得到评估工具的股东全部权

　　益代价为 24,224.83 万元。

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　　第六局部评估结论及其阐发

　　一、评估结论

　　我们依据国度有关资产评估的执法、法例、规章和评估准则，本着

　　独立、公平、科学、客不雅的原则，实行了资产评估法定的和须要的顺序，

　　采纳资产根底法和收益法的评估办法，对浙江英特物流有限公司纳入评

　　估局限的全部资产及相关欠债停止了评估，得出其在评估基准日 2014

　　年 12 月 31 日的如下结论：

　　（一）资产根底法评估结论

　　资产账面代价 21,706.40 万元，评估值 26,982.91 万元，评估值较

　　账面值增值 5,276.51 万元，增值率 24.31 %。

　　欠债账面代价 2,441.60 万元，评估值 2,253.51 万元，评估值较账

　　面值就减值 188.09 万元，减值率 7.70 %。

　　所有者权益账面代价 19,264.80 万元，评估值 24,729.40 万元，评

　　估值较账面值增值 5,464.60 万元，增值率 28.37 %。详见下表。

　　表6-1 资产评估成效汇总表

　　被评估单元：浙江英特物流有限公司 评估基准日:2014 年 12 月 31 日 金额单元：人民币万元

　　项 目 账面代价 评估代价 增减值 增值率％

　　活动资产 1,026.15 1,026.15 - -

　　非活动资产 20,680.25 25,956.76 5,276.51 25.51

　　个中：临时股权投资 8,000.00 8,090.25 90.25 1.13

　　投资性房地产 - - -

　　牢固资产 10,963.03 12,413.86 1,450.83 13.23

　　在建工程 - - -

　　无形资产 1,281.00 5,063.47 3,782.47 295.27

　　临时待摊用度 388.90 388.90 - -

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　　递延所得税资产 47.33 0.29 -47.04 -99.39

　　其他非活动资产 - - -

　　资产总计 21,706.40 26,982.91 5,276.51 24.31

　　活动欠债 2,253.51 2,253.51 - -

　　非活动欠债 188.09 - -188.09 -100.00

　　欠债总计 2,441.60 2,253.51 -188.09 -7.70

　　所有者权益 19,264.80 24,729.40 5,464.60 28.37

　　（二）收益法评估结论

　　经实施清考核实、实地查勘、市场考察和询证、评定估算等评估程

　　序，采纳收益法对企业股东全部权益代价停止评估。被评估单元在评估

　　基准日 2014 年 12 月 31 日的所有者权益账面值为 19,264.80 万元，评估

　　后的股东全部权益本钱代价（所有者权益代价）为 24,224.83 万元，较

　　其所有者权益账面值增值 4,960.03 万元，增值率 25.75%。

　　（三）评估成效的拔取

　　本次评估采纳收益法得出的被评估单元股东全部权益代价 2,389.98

　　万元，比资产根底法测算得出的股东全部权益代价 2,234.41 万元，少

　　504.57 万元。两种评估办法差别的原因主要是：

　　1、资产根底法评估是以资产的本钱重置为代价规范，反应的是资

　　产投入（购建本钱）所消耗的社会须要劳动，这种购建本钱通常将跟着

　　百姓经济的变革而变革；

　　2、收益法评估是以资产的预期收益为代价规范，反应的是资产的

　　运营能力（赢利能力）的巨细，这种赢利能力通常将受到宏不雅经济、行

　　业政策以及资产的有效使用、被评估单元市场据有率、运营能力、运营

　　危害等多种条件的影响；

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　　综上所述，从而造成两种评估办法发生差别。

　　思索本次评估目的系为母公司采办股权提供代价参考，经由过程阐发两

　　种办法评估成效的公道性和代价内涵，我们认为被评估单元此类企业的

　　市场代价通常不是基于从头购建该等资产所破费的本钱而是基于市场

　　到场者对将来收益的预期，企业在办理上、市场情况、运营能力等软实

　　力无法在本钱法得到很好的表现，而收益法的评估成效更能精确提醒被

　　评估企业将来的盈利能力、运营危害。因此本次拔取收益法的评估成效

　　作为被评估单元股东全部权益代价的评估结论。

　　即，被评估单元股东全部权益代价评估值为 24,224.83 万元。

　　二、评估结论与账面代价对照变化情况及原因

　　被评估单元所有者权益评估值 19,264.80 万元，评估后的股东全部

　　权益本钱代价（所有者权益代价）为 24,224.83 万元，较其所有者权益

　　账面值增值 4,960.03 万元，增值率 25.75%。主要原因是企业经由过程运营

　　收益能力较好，故导致评估增值。

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　　企业关于停止资产评估有关事项的阐明

　　一、委托方及被评估单元概略

　　本次资产评估的委托方为浙江英特团体株式会社、浙江华资实

　　业开展有限公司和浙江华辰投资开展有限公司。被评估单元为浙江英特

　　物流有限公司。

　　（一）委托方概略

　　1、浙江英特团体株式会社

　　名 称：浙江英特团体株式会社

　　类 型：株式会社（上市）

　　住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号 8 楼

　　法定代表人： 冯志斌

　　注册 本钱：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元

　　成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日

　　办 公 地 址： 浙江省杭州市滨江区江南大道 96 号中化大厦。

　　经 营 范 围：实业投资，投资办理，市场营销策动，医药信息咨

　　询，医疗器械信息咨询，企业办理咨询，商务信息咨询，计较机软硬件

　　开辟及信息技能办事，会展办事，医药研发，运营收支口业务。（依法

　　须经批准的名目，经相关部分批准后方可开展运营勾当）。

　　浙江英特团体株式会社是由中国中化团体和浙江省国有资产

　　办理委员汇合资的中化蓝天团体控股的上市公司，股票代码为

　　SZ.000411。

　　浙江英特团体株式会社原名杭州凯地丝绸株式会社，系经

　　1

　　浙江省股份制试点任务协调小组浙股[1992]17 号文批准设立的股份制

　　试点企业，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政办理局挂号注册，取

　　得注册号为工商企股浙杭字第 14308466-2 号的《企业法人营业执照》。

　　2001 年 12 月 30 日经资产重组后，于 2002 年 7 月经浙江省工商行政管

　　理局批准，改名为浙江英特团体株式会社。现有注册本钱

　　207,449,946.00 元，股份总数 207,449,946 股（每股面值 1 元）。现取得

　　注册号为 330000000032529 的《企业法人营业执照》。公司股票已于 1996

　　年 7 月 16 日在深圳证券买卖所挂牌买卖。浙江英特团体株式会社

　　属医药物风行业。主要产物或提供的劳务为药品发卖业务。

　　2、浙江华资实业开展有限公司

　　名 称：浙江华资实业开展有限公司

　　类 型：有限责任公司

　　住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 88-96 号（双号）1-A

　　楼 1901 室

　　法定代表人：钱永林

　　注册 本钱：5,000 万元

　　成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日

　　经 营 范 围：一般运营名目：组织高新技能产物的开辟、运营，

　　技能培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产物（不含危险品）、

　　办公自动化设备、修建资料、金属资料、机电产物、针纺织品、打扮、

　　灯具、照相器材、工艺礼物的发卖，室表里装饰。

　　浙江华龙实业开展公司前身为浙江华龙实业开展公司，是经浙江省

　　方案经济委员会于 1992 年 9 月 12 日批准建树的独立核算、自主运营、

　　2

　　自负盈亏、具有法人资格的全民所有制企业。注册资金 3,000 万元。2007

　　年 10 月 17 日，浙江华龙实业开展公司点窜公司章程，将公司名称点窜

　　为“浙江华资实业开展有限公司”，

　　浙江华资实业开展有限公司现股东为浙江省华龙实业团体有限公

　　司，出资额为 4,500.00 万元，持有 90.00%股权；浙江东普实业有限公

　　司出资 500.00 万元，持有 10.00%股权。

　　3、浙江华辰投资开展有限公司

　　名 称：浙江华辰投资开展有限公司

　　类 型：其他有限责任公司

　　住 所：杭州市体育场路桃花弄 2 号 2 幢 4 楼

　　法定代表人：徐德良

　　注册 本钱：2,500 万元

　　成 立 日期：2003 年 8 月 28 日

　　经 营 范 围：许可运营名目：无 。一般运营名目：实业投资，高

　　新技能转让与办事，信息技能产物的开辟和利用。

　　浙江华辰投资开展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础

　　润汽车出租有限公司配合投资组建，注册本钱为 2,500 万元，个中：浙

　　江础润投资有限公司以钱币出资 250 万元，杭州础润汽车出租有限公司

　　以钱币出资 2,250 万元。该公司建立后，股权几经改革，现股东为浙江

　　省国际商业团体有限公司，出资 975.00 万元，持有 39.00%股权；浙江

　　致恒商业有限公司，出资 575.00 万元，持有 23.00%股权；杭州余杭国

　　叶投资有限公司，出资 950.00 万元，持有 38.00%股权。

　　（二）被评估单元概略

　　3

　　名 称：浙江英特物流有限公司

　　类 型：有限责任公司（法人独资）

　　住 所：杭州市拱墅区康桥镇快乐路 7 号

　　法定代表人：吴华庆

　　营业执照注册号：330000000006981（1/1）

　　注册本钱：8000 万元

　　建立日期：2005 年 9 月 29 日

　　公司办公地点：杭州市拱墅区康桥镇快乐路 7 号

　　运营局限：许可运营名目：普通货运，货品专用运输：冷藏保鲜，

　　货运站运营：货运配载，货运代办署理，仓储理货。（局限详见《中华人民

　　共和国路途运输运营许可证》，有效期至 2014 年 06 月 28 日）。一般经

　　营名目：包装办事，搬运装卸办事，物流方案设计，信息咨询办事，市

　　场营销策动。（上述运营局限不含国度执法法例规则制止、限制和许可

　　运营的名目。）（依法须经批准的名目，经相关部分批准后方可开展运营

　　勾当）

　　1.公司简介及汗青沿革

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

　　2005 年注册建立，注册资金 8000 万元，现有员工 260 余人，拥有一批

　　医药专业技能人员和练习有素的物流人才，是一支年轻有暮气活力的团

　　队。

　　英特物流已投入使用的物流中心面积达 6 万多平方，集药品储存、

　　验收养护、物流加工、装卸搬运、会合配送和信息办事六大功用于一体，

　　配备系列具有国际进步前辈水平的物流举措措施；依靠本身的力气开辟了 ERP、

　　4

　　WMS 零碎、第三方物流零碎，建树了英特物流网站，大量运用办公自

　　动化零碎（OA），强大的物流能力与现代化信息技能完美联合，将反对

　　客户终端 30000 个，日发货量 20000 件，日处置惩罚订单行 20000 行，储存

　　品规 15000 个，货位 4 万个，库存 25 万件，发卖 200 亿以上，年吞吐

　　量 1000 万件以上的物流能力，整体晋升供给链的代价。

　　英特物流于 2008 年 6 月经由过程浙江省食品药品监视办理局认证，成

　　为浙江省首家具有第三方药品物流资质的企业，从药品入库到出库，严

　　格依照国度 GSP 办理要求，提供包孕冷藏药品在内的药品物流办事。

　　作为浙江省当局医药储蓄定点单元，英特物流承当着 70%重大灾情、

　　疫情、变乱的抢救药品供给任务，把实行企业社会责任全面融入公司发

　　展战略、运营办理和企业文化建立之中，尽力追求企业经济效益和社会

　　效益同步开展。浙江英特物流作为浙江省供给链协会理事单元、中国物

　　流与采购结合会会员单元、杭州市物流与采购行业协会会员单元；

　　2006-2009 年被浙江省人民当局列为现代物流开展重点联络企业；2007

　　年制定了浙江省处所规范《药品冷链物流技能与办理标准》；2008 年被

　　杭州市委、杭州市人民当局评为“社会责任进步前辈企业”；2009 年被评为国

　　家 AAA 级物流企业、“英特医药物流办事”荣膺浙江名牌产物称呼；2010

　　年经由过程 ISO9001:2008 复认证，英特药业医药物流办事被授予“浙江办事

　　名牌”；2010 年被中邦交通运输协度会评为“全国进步前辈物流企业”；2011

　　年被中国物流与采购结合会评为“AAA 物流企业”；2011 年“第三方医药

　　物流”被评为浙江省物流企业优秀立异名目；被长三角地域物流开展联

　　席集会、长三角地域现代物流协作同盟评为 2010－2011 年“守行规、讲

　　诚信”进步前辈物流企业称呼；2011 年被人力资源和社会保障部、中国物流

　　5

　　与采购结合会评为“全国物风行业进步前辈个人”...

　　英特物流拥有今朝浙江省最大的专业医药冷库，容积达 4000 立方，

　　货位 4000 余个，可储存药品 10000 件，按冷链药品存储要求，分设缓

　　冲区、待验待发区、包装物料区、托盘储存区、搁板储存区和多温层设

　　置。

　　英特物流定位于“安身浙江、辐射华东、走向全国，成为国内最具

　　影响力和竞争力，最具活力和实力的区域专业医药物流企业”，并将以

　　“优质、快捷、精确、高效”的办事理念，真挚为泛博医药企业提供医药

　　物流办事。

　　英特物流原名为浙江钱王药业有限公司，由浙江英特药业有限责任

　　公司和浙江省病院器械有限公司配合出资组建，注册本钱 1000 万元，

　　出 资方法均币出资。停止 2005 年 9 月 20 日止，浙江钱王药业已收到

　　浙江英特药业有限责任公司和浙江省医疗器械有限公司缴纳的注册资

　　本合计人民币 1000 万元，浙江中瑞管帐师事务所验证并出具了浙瑞审

　　（验）字［2005］041 号验资呈报。

　　2008 年 1 月 14 日，依据浙江英特药业有限责任公司董事会决定，

　　浙英特药董［2008］1 号文件，决意拟将浙江钱王药业有限公司改名为“浙

　　江英特物流有限公司。”

　　2008 年 6 月 16 日，依据英特物流股东会决定和点窜后的章程规则，

　　英特物流申请增加注册本钱人民币 2000 万元，由股东浙江英特药业有

　　限责任公司于 2008 年 6 月 16 日之 前一次性缴足，变卦后的注册本钱

　　粉民币 3000 万元。停止 2008 年 6 月 16 日英特物流已收到股东缴纳的

　　新增的注册本钱（实收本钱）合计人民币 2000 万元。股东以钱币出资

　　6

　　2000 万元，变卦后的累计注册本钱为 3000 万元。浙江五联管帐师事务

　　所有限公司验证并出具了浙五验字［2008］第 463 号验资呈报。

　　2014 年 11 月，依据浙江省英特药业有限责任公司七事会决定，同

　　意浙江英特药业有限责任公司投资 5000 万元，将英特物流的注册本钱

　　从 3000 万元增加至 8000 万元。评估人员已获取英特物流收到增资金钱

　　的相关凭证。

　　停止评估基准日，英特物流实收本钱为 8000 万元人民币，股东名

　　称、出资额和出资比比方下：

　　表2-1 股东名称、出资额和出资比例

　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

　　1 浙江英特药业有限责任公司 8,000.00 100%

　　合 计 8,000.00 100%

　　2、资产、财政及运营状况

　　停止评估基准日 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 21,706.40 万

　　元、欠债 2,441.60 万元、所有者权益 19,264.80 万元。具体包孕活动资

　　产 1,026.15 万元；非活动资产 20,680.25 万元；活动欠债 2,253.51 万

　　元；非活动欠债 188.09 万元。实现营业收入 9,221.02 万元，净利润

　　1,125.03 万元。公司近 3 年及基准日资产、财政状况如下表：

　　表2-2 公司资产、欠债及财政状况

　　单元：人民币万元

　　2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31

　　名目

　　日 日 日 日

　　7

　　总资产 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　总欠债 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　所有者权益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　名目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　主营业务收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　天职国际管帐师 天职国际管帐师 天健管帐师事务 天健管帐师事务

　　审计机构 事务所（特殊普 事务所（特殊普 所（特殊普通合 所（特殊普通合

　　通合股） 通合股） 伙） 伙）

　　3．公司执行的主要管帐政策

　　（1）管帐期间：从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个管帐年

　　度。

　　（2）记账本位币：人民币。

　　（3）记账原则和计价根底：以权责发作制为记账原则，以汗青成

　　本为计价根底。

　　（4）应收账款坏账损掉的核算办法

　　坏账损掉采纳备抵法核算，采纳一般认定与账龄阐发法联合计提坏

　　账筹办。

　　（5）存货的核算办法

　　①存货的分类

　　存货包孕在日常勾当中持有以备出售的产制品或商品、处在出产过

　　程中的在产物、在出产进程或提供劳务进程中耗用的资料和物料等。

　　②发出存货的计价办法

　　发出存货采纳加权平均法。

　　③存货可变现净值确实定依据及存货贬价筹办的计提办法

　　8

　　资产欠债表日，存货采纳本钱与可变现净值孰低计量，依照单个存

　　货本钱高于可变现净值的差额计提存货贬价筹办。直接用于出售的存货，

　　在正常出产运营进程中以该存货的估量售价减去估量的发卖用度和相

　　关税费后的金额确定其可变现净值；需要颠末加工的存货，在正常出产

　　运营进程中以所出产的产制品的估量售价减去至落成时估量将要发作

　　的本钱、估量的发卖用度和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产

　　欠债表日，同一项存货中一局部有条约价钱约定、其他局部不存在条约

　　价钱的，别离确定其可变现净值，并与其对应的本钱停止对照，别离确

　　定存货贬价筹办的计提或转回的金额。

　　④存货的盘存轨制

　　存货的盘存轨制为永续盘存制。

　　⑤低值易耗品和包装物的摊销办法

　　a.低值易耗品

　　依照一次转销法停止摊销。

　　b.包装物

　　依照一次转销法停止摊销。

　　（6）牢固资产计价与折旧：牢固资产以取得时的实际本钱入账，并

　　从其到达预定可使用状态的次月起采纳年限平均法计提折旧。牢固资产

　　的预计经济使用年限、预计净残值率和折旧率如下：

　　表 2-3 牢固资产折客岁限及折旧率表

　　牢固资产种别 预计使用年限 残值率(%) 年折旧率（%）

　　衡宇修建物 10-30 年 3-5 3.17-9.7

　　9

　　通用设备 5-20 年 3-5 4.75-19.40

　　专用设备 10-15 3-5 6.33-9.70

　　运输设备 8 3-5 11.875-12.125

　　其他设备 5-18 3-5 5.28-19.40

　　资产欠债表日，有迹象标明牢固资产发作减值的，依照账面代价与

　　可收回金额的差额计提相应的减值筹办。

　　（7）收入确认：公司产物主要为各种医药药品、医疗器械的发卖，

　　均为国内发卖。公司依据客户签定的发卖条约或订单约定的交货方法，

　　将产物移交给客户，客户收到货品并验收及格后付款，公司在客户验收

　　及格时确认收入。

　　（8）所得税的管帐处置惩罚办法：采纳应付税款法。

　　（9）主要税费：

　　表 2 税种与税率

　　税 种 计 税 依 据 税 率

　　增值税 发卖货品或提供给税劳务 17%、6%

　　营业税 应纳税营业额 5%

　　从价计征的，按房产原值一次减除

　　1.2%、

　　房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，

　　12%

　　按房钱收入的 12%计缴

　　都会保护建立税 应缴流转税税额 7%

　　教诲费附加 应缴流转税税额 3%

　　处所教诲附加 应缴流转税税额 2%

　　10

　　企业所得税 应纳税所得额 25%

　　二、关于经济行为的阐明

　　浙江英特团体株式会社拟向浙江华资实业开展有限公司、浙江

　　华辰投资开展有限公司定向刊行股份，浙江华资实业开展有限公司、浙

　　江华辰投资开展有限公司以其持有的合计 50%的浙江英特药业有限责

　　任公司股权作为对价采办拟刊行的浙江英特团体株式会社股份。

　　本次评估目的在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权

　　益在评估基准日 2014 年 12 月 31 日的市场代价，为前述经济行为提供

　　代价参考定见。

　　三、关于评估工具与评估局限的阐明

　　本名目评估局限与工具是浙江英特物流有限公司 2014 年 12 月 31

　　日审计后的资产及相关欠债。

　　评估的局限是依据浙江英特团体株式会社定向刊行股份的方

　　案确定的，包孕浙江英特物流有限公司的全部资产及相关欠债。评估对

　　象是浙江英特物流有限公司于评估基准日所有者权益的代价。

　　浙江英特物流有限公司确认以上具体评估局限的资产、欠债与定向

　　刊行股份方案局限一致

　　（一）委估主要资产情况

　　纳入评估局限内的实物资产账面值 10,963.03 万元，占评估局限内

　　总资产的 50.41%。主要资产为衡宇建（构）筑物、呆板设备、车辆、

　　电子设备等。

　　11

　　1．实物资产主要散布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估局限内的衡宇修建物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇快乐路 7 号。衡宇修建物均操持了衡宇所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续残缺，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.衡宇建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有衡宇修建物 8 项，

　　修建面积 47,230.15 平方米，别离为 2008-2013 年建成投产。

　　修筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的路途、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为呆板设备、电子

　　设备和车辆，呆板设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

　　基准日绝大局部设备保护、颐养、使用正常，有少局部设备凌驾经济使

　　用年限但仍在使用。

　　（二）企业申报的账面记载或许未记载的无形资产情况

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用权。土

　　地使用权 1 宗，为产业用地，账面本钱 15,475,456.00 元，已取得国有土

　　地使用证。

　　停止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估局限内无账面未记

　　录的无形资产。

　　（三）企业申报的表外资产的范例、数量

　　企业申报评估的资产全部为企业账面记载的资产，无表外资产。

　　四、关于评估基准日的阐明

　　12

　　本名目资产评估的基准日是 2014 年 12 月 31 日。

　　此基准日是企业综合思索被评估单元的资产范围、任务量巨细、预

　　计所需工夫、合规性等因素的根底上确定的。

　　五、能够影响评估任务的重大事项的阐明

　　未发明有影响资产评估任务的其他重大事项。

　　六、资产欠债清查情况阐明

　　（一）资产欠债清查情况

　　参加本次清查局限的资产，浙江英特物流有限公司的全部资产和相

　　关欠债，账面资产总额 21,706.40 万元、欠债 2,441.60 万元、所有者

　　权益 19,264.80 万元。具体包孕活动资产 1,026.15 万元；非活动资产

　　20,680.25 万元；活动欠债 2,253.51 万元；非活动欠债 188.09 万元。

　　实物资产散布所在及特点：

　　1．实物资产主要散布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估局限内的衡宇修建物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇快乐路 7 号。衡宇修建物均操持了衡宇所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续残缺，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.衡宇建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有衡宇修建物 8 项，

　　修建面积 47,230.15 平方米，别离为 2008-2013 年建成投产。

　　修筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的路途、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为呆板设备、电子

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　　设备和车辆，呆板设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

　　基准日绝大局部设备保护、颐养、使用正常，有少局部设备凌驾经济使

　　用年限但仍在使用。

　　5.清查盘点工夫：清查基准日为 2014 年 12 月 31 日，清查盘点工夫

　　自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。

　　（二）实施方案：此项任务由财政部牵头，相关各部分到场。具体

　　由业务部分担任库存商品的清查盘点，出产部分和物资供给部分担任原

　　资料的清查盘点，财政部分、设备办理部和办公室配合担任牢固资产、

　　在建工程的清查盘点。

　　清查盘点任务本着捕风捉影的原则，统一查对账、卡、物，力图做

　　到精确、真实、残缺。

　　（1）活动资产的清查：运用实土地点，与抽样盘点相联合，经由过程点

　　数和抽取样本计较等办法，确定其实有数量。

　　（2）牢固资产的清查，是经由过程实物数量盘点和质量检讨办法相联合，

　　接纳种种技能办法，检讨资产的质量情况。依照具体要求做到了实事求

　　是的评价。

　　6.清查结论

　　经由过程以上资产清考核实顺序，清查成效资产及欠债，清查数与账面

　　数一致。

　　七、将来运营和收益状况预测阐明

　　1、运营情况

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

　　14

　　2005 年注册建立，注册资金 8000 万元，现有员工 260 余人，拥有一批

　　医药专业技能人员和练习有素的物流人才，是一支年轻有暮气活力的团

　　队。

　　英特物流已投入使用的物流中心面积达 6 万多平方，集药品储存、

　　验收养护、物流加工、装卸搬运、会合配送和信息办事六大功用于一体，

　　配备系列具有国际进步前辈水平的物流举措措施；依靠本身的力气开辟了 ERP、

　　WMS 零碎、第三方物流零碎，建树了英特物流网站，大量运用办公自动

　　化零碎（OA），强大的物流能力与现代化信息技能完美联合，将反对客

　　户终端 30000 个，日发货量 20000 件，日处置惩罚订单行 20000 行，储存品

　　规 15000 个，货位 4 万个，库存 25 万件，发卖 200 亿以上，年吞吐量

　　1000 万件以上的物流能力，整体晋升供给链的代价。

　　2、资产、收益情况

　　近四年来公司资产欠债运营效果如下：

　　资产欠债表

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　活动资产：

　　钱币资金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　买卖性金融资产

　　应收单子

　　应收账款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　预付金钱 27.11 31.83 239.18 348.98

　　应收利钱

　　应收股利

　　其他应收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存货

　　一年内到期的非活动资产

　　其他非活动资产 3.00 1.00 139.37

　　活动资产合计 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　15

　　非活动资产：

　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　临时应收款

　　临时股权投资 3,039.59 8,000.00

　　投资性房地产 15.36

　　牢固资产原值 15,193.71

　　减：累计折旧 4,230.68

　　牢固资产净值

　　减：牢固资产减值筹办

　　牢固资产净额 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物资

　　牢固资产清理

　　出产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　开辟支出

　　商誉

　　临时待摊用度 91.42 73.54 62.96 388.90

　　递延所得税资产 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非活动资产

　　非活动资产合计 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　资产总计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　活动欠债：

　　短期告贷 1,000.00

　　买卖性金融欠债

　　应付单子

　　应付账款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　预收金钱 60.00 20.00

　　应付职工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　应交税费 227.33 180.25 166.91 84.94

　　应付利钱 1.83

　　应付股利

　　其他应付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年内到期的非活动欠债

　　其他活动欠债

　　活动欠债合计 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非活动欠债：

　　临时告贷

　　应付债券

　　临时应付款

　　专项应付款

　　16

　　预计欠债

　　递延所得税欠债

　　其他非活动欠债 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非活动欠债合计 313.13 271.52 229.74 188.09

　　欠债合计 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股东权益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　本钱公积

　　减：库存股

　　红利公积 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分派利润 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股东权益合计 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　欠债和股东权益合计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　利润表

　　单元：万元

　　名目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　个中：主营业务收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他业务收入 4.03

　　减：营业本钱 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　个中：主营业务本钱 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他业务本钱 0.55

　　营业税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　营业用度

　　办理用度 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　财政用度 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　资产减值损掉 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公道代价变化收益

　　投资收益 39.59 -39.59

　　二、营业利润 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：营业外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　减：营业外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　减：所得税 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　3、收益预测

　　17

　　依据本公司的特点，关于将来收入按业务种类停止预测停止估算。

　　对营业本钱的预测，以营业收入的业务板块为根底，思索企业汗青

　　年度各业务毛利率水平，同时联合行业指标和范围效益，对营业本钱进

　　行测算。

　　关于营业用度发作额估算，在阐发汗青年度营业用度发作情况的基

　　础上，思索营业用度名目发作的原因，对预测期营业用度名目停止测算。

　　关于办理用度发作额估算，在阐发汗青年度办理用度发作情况的基

　　础上，思索办理用度名目发作的原因，对预测期办理用度名目停止测算。

　　关于财政用度，在阐发汗青年度财政用度发作情况的根底上，对预

　　测期财政用度停止测算。

　　18

　　八、资料清单

　　委托方和被评估单元已向评估机构提供了以下资料：

　　1．经济行为文件；

　　2．委托方和被评估企业法人营业执照；

　　3．企业近三年及基准日审计呈报；

　　4．资产权属证明文件（土地使用证、衡宇所有权证、车辆行驶证

　　等）；

　　5．资产评估申报表；

　　6．与本次评估有关的其他资料及专项阐明。

　　19

　　敞开